よくあるご質問
コンサルについて
- 建築企画のコンサルとは何ですか。
- そもそもなぜ建築企画ができるのですか。
- しつこい営業をしてきませんか。
- 土地を保有しているのですが、御社の企画でコンサルを行う事は可能ですか。
- 御社はＲＣの建物しか取り扱わないのですか。
- 御社の建築企画コンサルは、施工店との直接請負契約に際し、どの様に関わってきますか。
- 御社は建築に入ると何をするのですか。
- 御社にコンサルを依頼するとどれくらいメリットがあるのですか。
- 御社のコンサルメリットは分かったのですが、デメリットは何ですか。
- なぜ身分証明などを提示しないと企画案件の紹介をしてもらえないのですか。
- 土地は自分で探すので、企画だけ御社に任せる事は出来ますか。
- 御社は売主ではないのですか。
- 御社が企画するエリアはどこですか。
- 23区で西側と東側どちらの物件の方が良いですか。
- 関東に住んでいなくても御社企画の物件を紹介してもらえますか。
- 御社で融資の斡旋はしてもらえるのですか。
- 法人化をして物件を購入したいのですが可能ですか。
- 本業の会社でCRE戦略を目的に物件を保有したいのですが、可能でしょうか。
- 御社の企画物件の特徴は何ですか。
- 御社は業歴が短いのですが、しっかりと仕事を行って頂けるのですか。
施工等について
- 土地から始める不動産投資は、完成までに時間が掛かりリスクは高くないのですか。
- 土地の契約からのスケジュール感はどうなっていますか。
- 地盤改良はどの程度の割合で発生しますか。
- 地盤改良をする土地としない土地どちらの物件が良いのですか。
- 建築単価に各社違いがでるのはなぜですか。
- 施工店は自分の知っている所に任せても良いのですか。
- 御社企画の標準設備とはどの様な設備ですか。
- 御社企画の標準仕様とはどの様な仕様ですか。
- 防音型マンションの企画は御社でも出来ますか。
- シェアハウスは収益が高いと聞いたんですが、EMAコンサルでも企画は出来ますか。
- 保有している土地が東京23区ではないのですが、施工店の斡旋は可能ですか。
- 再調達価格と実際の建築価格に違いがあるのは何故ですか。
- EMAコンサルでは「ウッドショック」の影響は無いのでしょうか。
- 地盤改良は本当に発生するのでしょうか。
- なぜ土地によって建てられる建物の大きさが違うのですか。
- 2種高度地区でも4階建ては建てられますか。
- 旗竿地って何ですか。
- なぜEMAコンサルの企画は高利回りなんですか。
- 共同住宅と長屋の違いは何ですか。
- セットバックって何ですか？
- 計画道路ってなんですか？
- 窓先空地って何ですか？
- 5階建てと6階建て、収益性効率が良いのは？
- 隅切りって何ですか？
- 商業地域なのに5階建が建てられない！？
- 容積率の緩和方法はありますか？
- 低層地域に収益不動産は建築可能ですか。
- レンタブル比の重要性とは？
- 施工店倒産！？EMAさんの施工店は大丈夫ですか？
- 建物完成したら部屋数が減っている！？EMAさんは大丈夫ですか？
- いろいろな測量図！？
不動産投資について
- 融資の審査とはどのようなもので、審査の基準とはどのようなものですか。
- 不動産投資では「現金購入」と「融資利用」どちらが良いですか。
- 購入する物件は1棟で終わりたくないでのすが、どうしたら複数の物件を保有できますか。
- 不動産投資で「1棟物」と「区分」どちらが良いですか。
- 減価償却を目的に購入したいんですが、新築ＲＣは向いていますか。
- 年金補填を目的に購入したいんですが、「木造」「鉄骨」「ＲＣ」のどれが向いていますか。
- 相続を睨んで購入したいのですが、新築ＲＣは向いていますか。
- 不動産投資を行うのにあたって分析上、何の項目が重要ですか。
- 不動産投資をするタイミングはいつが良いのでしょうか。
- 不動産を売却するタイミングはいつ頃が良いですか。
- 都心と地方の物件だとどちらの不動産投資の方が良いですか。
- 色々な投資対象がありますが、何が良いのでしょうか。
- 不動産投資のリスクには何があるのでしょうか。
- 不動産投資をするタイミングはいつが良いのですか。
- 「今年不動産投資開始」VS 「1年後不動産投資開始」どちらが良い！？
運営
- 新築は入居させるまでの期間が不安ですが、どの程度で満室になりますか。
- 完成と同時に満室経営をしたいのですが可能でしょうか。
- 運営中に賃料はどの程度下がっていきますか。
- 大規模修繕はどの程度費用が掛かるものですか。
- 稼働率９５％という賃貸管理業者を多々見るのですが、それは本当ですか。
- 地場の管理会社と地場じゃない管理会社、どちらの管理の方が良いですか。
- 「管理専門業者」と「専門でない管理業者」の違いはなんですか。
その他
- EMAコンサルでは、オンラインでの面談は行っていますか。
- 面談時には何をして、どの程度時間が掛かるのでしょうか。
- 賃貸管理会社は御社の指定になるのですか。
- 税理士は御社の指定になるのですか。
- 御社のマンション名の冠で『ティーグル』は何の意味ですか。
- 重量鉄骨・鉄骨・軽量鉄骨の違いは何ですか。
- 御社の社名のEMA（エマ）にはどのような意味があるのですか。
PICK UP
- Q6 御社の建築企画コンサルは、施工店との直接請負契約に際し、どの様に関わってきますか。
- Q8 御社にコンサルを依頼するとどれくらいメリットがあるのですか。
- Q54 御社の企画物件の特徴は何ですか。
- Q78 施工店倒産！？EMAさんの施工店は大丈夫ですか？
- Q1 建築企画のコンサルとは何ですか。
よくある質問＆解答
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最近、弊社では設計の依頼を受ける事が多くなってきたのですが、
その際にお客様から高度地区の質問を受けるケースが多いので、
少しこちらで説明をさせて頂きたいと思います。
その中でも1番多いのが「2種高度地区でも4階建ては建てられますか。」という質問なのですが、
ＹＥＳかNOで申し上げると『2種高度地区でも4階建ては建築可能』となります。
但し多くの場合、接道方向によって建てられないケースがありますので、
2種高度地区で4階建てを建築する場合、、、
①1階の居室を半地下にする。
②北側の隣地境界から距離をとる。
など上記2点をしっかりと検証する必要があり、
当社では、実際に②の手法で4階建てや10M以上の建物を企画化しておりますので、
2種高度でプラン組成を行う際には、プロの設計士や建築士に相談する事をお勧め致します。
★★★簡単に2種高度の考え方を下記に記載致しますので、参考にして下さい。★★★
２種高度地区は、北側の隣地境界の5Mの高さから１：1.25の勾配で斜線制限が掛かるのですが、
その斜線の内側が建築可能範囲となります。
つまり隣地境界に対して、北の方向が垂直に近いほど、隣地境界から建物を離して
建築しなければいけない事になりますので、北の方向に道路が接道している場合は、
反対側の道路境界から斜線制限がかかります。
その為、北の方向に道路が接道している場合はこの事が有利に働き、
2種高度でも4階建てが建築できる可能性が出てきます。
※高度地区の規制内容は、自治体によって異なります。
今回は簡単に説明をさせて頂きましたが、土地購入前に高度地区の確認を怠ってしまうと、
想定していた戸数や収益が大きく変わってしまうので、
必ずプロの設計士や建築士に相談するようにして下さいね(^_^)
-
今回は、不動産投資を始める上で重要な “ 土地選定 ” について、お話させていただきます。
土地選定の際に、注意しなければいけないことは、敷地の形状です。
東京都内では、「 旗竿地 」と呼ばれる不整形で歪な土地が多く出回っています。
旗竿地とは、接道している通路部分とその奥にある土地で形成されている敷地のことを言います。
上空から見たときに、敷地形状がその名の通り「 旗竿 」 のようになっています。
旗竿地は、比較的に低価格で購入することが可能です。
低価格な理由としては、建築制限が掛かるからです。
東京都では安全条例により、旗竿地に共同住宅を建築することは、原則禁止されています。
小規模での建築は可能ですが、規制がかなり厳しいです。
長屋であれば建築可能ですが、通路の幅員や長さによって、規模が制限されてしまいます。
敷地面積が十分にある旗竿地でも、住戸数や階数に制限があるため、効率的なプランニングをすることができません。
敷地面積が大きく、低価格であるという理由で購入してしまい、
「共同住宅の建築が不可能だった、、、若しくは思った様な建物が建たなかった、、、」
といったケースが多く見受けられます。
旗竿地で収益不動産を建築しようと考えている方は、
どのくらいの規模の収益不動産が建築可能なのか
事前に確認するようにしてください(^^)/
特に23区の狭小地の場合、建築士の免許は持っていても、
慣れていない建築士だと最大効率のプランを入れる事が出来ない
なんて事も良くあるので、相談する際にはご注意下さいね(>_<
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当社が、ハウス（アパート/マンション）メーカーが上乗せをする大きな中間マージンを無くす事によって、
高利回りの物件をお客様に保有して頂く仕組み作りを行っている事はもう皆様ご存じな方も多いかもしれませんが、、、
今回はこれに加えて、高利回りの物件を企画化する事ができる見落としがちな大きな理由についてお話ししたいと思います。
答えから申し上げると、それは、、、
“ プランニング力 “になります‼
例えば同じ土地でも、他社のプランニングと当社のプランニングを比較した場合、
利回りが0.5％～1.5％以上の差が出るケースが実際にあるので、
下に本当にあった簡易実例をまとめてみました(^_^)/
この様に設計士や建築士の“ プランニング力 “によって大きな差が生まれ、長期的にみると収益上、
数千万円分以上の差が優に生まれてしまいます(>_<)
では何故同じ土地でもこのような差が生まれるのでしょうか⁉
それには3つの理由があります‼
【 1 】建物面積の効率化
限られた敷地面積に対して、収益最大効率のプランニングをする為、
収益に反映されない面積は極力減らします。
その分収益の発生する専有面積を増やし、住戸数を増やしているのですが、
詳しい内容は企業秘密になりますので、ここでは書けない事、お許し下さいm(_ _)m
【 2 】自由設計の内製化
当社の自由設計では、壁の長さを1cm単位まで自由に設計する事ができます。
また、階段の幅や奥行きもお客様の要望によって自由に変更する事ができる為、
ハウスメーカーの様に寸法が決まったモデュール設計と当社での自由設計では、
敷地効率に大きな差が出てしまうという事になります。
【 3 】東京23区に特化した経験
当社では毎月2000件以上の土地情報を精査しているのですが、
その内容は東京23区の狭小地や変形地に特化してプランニングをしております。
斜線のかわし方や避難通路の取り方など、土地に対して収益最大効率のプランニングに関して、
都内の狭小地等のスキルやノウハウはトップクラスの実力があり、
実際に他の建売共同住宅会社からもプラン依頼されている程、
同業の方々からも評価を頂いております。
この３つがプランニングに関しての弊社の大きな強みであり、
このプランニング力があるからこそ高利回りの物件をお客様に紹介することが可能になります‼
「 他社でプランニングをしてもらったが、もう少し利回りを伸ばしたい 」
「 所有している土地に収益最大効率のプランを提案して欲しい」
などプランニングのみのご依頼も受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい。
-
長屋と共同住宅の違いをご存じでしょうか？
長屋と聞くと古いアパートの様なイメージを持たれている方も多いと思いますが、、、
現在では、テラスハウスやタウンハウスなどのおしゃれでデザイン性の高い長屋が増えてきていますよね(#^.^#)
弊社では主に共同住宅を企画化しておりますが、
敷地条件によって共同住宅が建てられない場合や
条例で高さ規制がかかる際に長屋の企画をしています。
共同住宅と長屋の大きな違いは、”共用部分の有無”になります。
共同住宅の場合、エントランス、廊下、階段などの共用部分を経由して各住戸に入り、
一方、長屋は共用廊下を介さずに直接、各住戸に入ることが可能で、2階以上の住戸には、
1階から2階に上がる為の階段（1階から3階に上がる為の階段等）があります。
また、設計基準の違いについても説明させて頂きますと、、、
共同住宅は、建築基準法上『特殊建築物』に該当します。
特殊建築物とは、“建築基準法第2条1項2号”に該当する建築物のことを指すのですが、
その他の例としては「学校」「百貨店」「病院」等が挙げられます。
※規模や用途などの詳しい内容は、“建築基準法第6条1項1号”に規定されています。
つまり簡単に言うと、
特殊建築物として扱われる共同住宅は、長屋に比べて、厳しい設計基準があり、
避難上、消防法上においても厳しい規制が掛かります。
一方、長屋は特殊建築物に該当しない為、共同住宅に比べると設計基準が緩く狭小地や、
旗竿地のような土地に対しても敷地を最大限に活用する事が可能となります。
建物が長屋と共同住宅のどちらに該当しているのかによって、
設計基準や法規制が全く異なりますので、
双方の違いを十分に理解した上での建築を検討してくださいね(^_^)/
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購入を検討されている土地や所有されている土地はセットバック済みでしょうか？
今回は、“ セットバック ”についてお話させていただきます。
建築基準法に定められている「 道路 」は、幅員4m以上なければいけません。
災害時に救急車や消防車などの大型の緊急車両が通れるようにするためです。
また、防犯対策や景観への配慮も考慮されています。
しかし、幅員4ｍ以下の道路は数多く存在しており、
すでに建築物が立ち並んでいますよね(>_<)
現在ある建築物を解体して新しく建築をする際には、幅員4ｍ以上の道路になるように、
道路の中心線から２ｍ敷地側に後退させたラインを道路境界線とみなします。
これを “ セットバック ” といいます。
不動産広告においては、「 セットバック面積◯◯㎡ 」、「 セットバック有 」等と表示されています。
※セットバックが必要な土地であっても、このような表示がされていない場合もあるのでご注意下さい。
セットバックした部分は「 道路 」として扱われるため建築物はもちろん、
車や自転車を置くスペースとして利用することはできず、
ドアや窓を開けた際にセットバック部分にはみ出すような設計も認められません。
道路幅員や接道幅によって、現在の土地面積が大幅に削られてしまう可能性があり、
購入時の土地面積や登記簿上の土地面積での計画は出来ません。
容積率や建蔽率は、セットバック後の有効な土地面積で算定されるため、
セットバック前の土地面積で想定されていた住戸数は入らない可能性があります。
一方、道路幅員が広がった分、道路斜線の開始地点が後退するため、
建築可能な範囲が広がることもあります。
このように、セットバックによって建築可能な建物の規模が変わってきてしまいます。
セットバックが必要である土地だと知らずに購入してしまい、
” 想定していた建物が建築できなかった " という事が起こらないように、、、
土地購入時には、前面道路の幅員を確認し、セットバック後の土地面積が
どのくらいになるのかを把握することが重要です(^_^)/
-
今回は、“ 窓先空地 ”についてお話させて頂きたいと思います。
“ 窓先空地 “とは、共同住宅の窓に面して設けられる空地のことを言い、
東京都建築安全条例で実施されている制度です。
東京都以外にも一部の地方自治体でも実施されており、独自の条例になります。
火災発生時の避難経路としての安全性の確保や、
採光・通風の確保を目的として設けられています。
東京都建築安全条例では、共同住宅の住戸の床面積の合計に応じて、
次の数値以上の窓先空地の幅員を確保しなければいけません。
耐火建築物にすることで、窓先空地の基準が緩和されています。
面積基準や緩和方法などは、窓先空地制度を実施している自治体により異なります。
窓先空地の大きさの基準になる住戸の床面積の合計は、
道路に直接面する窓を有する住戸の面積は算入しません。
つまり、全ての住戸の窓を道路に面して計画することが出来れば、
窓先空地を設置しなくても良いという事になります。
都心部では狭小地や変形地が数多くあり、避難通路や窓先空地の設置を考慮すると
戸数を増やすことが出来ず、また容積や建蔽を消化する事も出来ないため、
収益性が悪化してしまうことは明らかです。(>_<)
同じ敷地であっても、窓先空地と避難経路の取り方は、
プランニング会社によって様々です。
当社では、収益不動産のプランニングを得意としており、
『 他の会社でプランニングして貰ったが、もう少し収益を伸ばせないか 』
といった依頼を数多く頂いておりますので、
お気軽にご相談ください。(^_^)/
-
今回は、“ 隅切り ”についてお話させて頂きたいと思います。
隅切りが必要とされる敷地は、2つの道路が交差している角の土地になります。
通行人や車からの見通しを良くし、交通の安全の確保を目的としています。
隅切り部分の土地には、建物はもちろんのこと塀や門といった工作物を設置することが出来ません。
隅切りは、大きく分けて2種類に分類されます。
「 自治体の条例 」に基づくもの
「 建築基準法 」に基づくもの
どちらに分類されているかによって、建築上の制限が異なりますので注意が必要です。
まず「 自治体の条例（東京都建築安全条例）」による隅切りの形状は、
道路幅員がそれぞれ６ｍ未満の道路に対して、敷地の隅を頂点とする
長さ２ｍの底辺を有する2等辺三角形になります。
道路が交差した屈曲により生じた内角が120°以上の場合、隅切りの設置は必要ありません。
建築確認における建蔽率・容積率算出の際には隅切り部分を敷地面積として算入する事ができ、
この事を知っているのと知らないのとでは、
大きな損をしてしまう可能性があるので、十分に注意しましょう(^_^)/
次に「 建築基準法 」による隅切りは、建築基準法第42条1項5号に定められている” 道路 ”の事を指し、
“ 位置指定道路 “と呼ばれます。
道路が交差した屈曲により生じた内角が120°未満の角地に設け、
形状は、1辺が２ｍの2等辺三角形になります。
隅切り部分の取り扱いが、道路になる為、敷地面積から除外されます。
その為、建蔽率・容積率を求める際、敷地に隅切り部分を算入する事が出来ません。
上記の図は「条例」と「建築基準法」上の敷地面積の取扱いイメージとなりますが、
どちらの隅切り規定が設けられているか！？
この点が建物プランのボリューム組成上、とても大切な確認事項になります！！
以上簡単な説明にはなりましたが、
角地は、見晴らしも良く開放的であることや設計の自由度がある為、人気のある土地です。
現在、購入を検討している土地に隅切りの設置が必要な場合、
隅切り部分の取り扱いは各自治体によって異なりますので、
事前に規定をしっかりと確認してプランを検討するようにしましょう(^_^)/
-
いきなりですが、” 日影規制 ”というものをご存じでしょうか。
日影規制は、建築基準法第56条の２（日影による中高層の建築物の高さの制限）
に規定されています。
中高層の建築物を建築する際、周辺の土地に一定時間以上の日影が掛からないようにし、
近隣の日照環境を確保するために設けられています。
※規制内容は各自治体により異なります。
敷地境界線の５ｍから１０ｍの範囲と、
１０ｍを超えた範囲でその時間以上の日影を作らないように計画しなければいけません。
つまり、３時間-2時間 /（測定高さ=1.5m）が最も厳しい規制となり、
5時間-3時間 /（測定高さ=6.5m）が緩い規制となります。
上の表を見ての通り、商業地域には日影規制が設けられていません。
ですが、、、
商業地域だからといって、日影規制を気にせずに高い建物を建築することが出来る
というわけではありません。(>_<)
日影が商業地域内に収まれば、規制を受けることはありませんが、
日影が商業地域外にかかっていれば、その用途地域の規制を受けることになります。
そのため、周囲の用途地域を把握し、日影規制を意識しながら
建物のボリュームを検討する必要があります。
ただ、日影規制には下記の緩和条件があります。
- ① 道路、水面、線路敷に接する場合
- ② 敷地が隣地より1ｍ以上低い場合
- ③ 特定行政庁による許可を受けた場合
北方向に影が落ちるため、北に接道している敷地は、有利という事になります。
このように、道路と敷地の関係性は非常に大きいものとなっています。
購入を検討されている土地がありましたら、その土地だけではなく
周囲の日影規制を把握しておく必要があります。
日影規制は、役所のホームページ上で確認することが出来ますので、
事前に確認してみてくださいね。(^_^)/
プランニング依頼はこちらから↓↓↓
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今回は、容積率の緩和方法についてお話させて頂きたいと思います。(^_^)/
通常、敷地に対する容積率は、
前面道路の幅員によって制限されます。
しかし、６ｍ以上１２ｍ未満の前面道路で、一定範囲内に『特定道路』と呼ばれる道路があれば、
前面道路による容積率の制限を受けなくても良いことになります。
さて、『特定道路』とはどのような道路を指すのでしょうか。
建築基準法第52条第9項に定義されており、
幅員が15m以上の道路になります。
特定道路による容積緩和は、幅員の広い道路から分岐した幅員の狭い道路を前面道路とする
敷地の容積率が急激に低下してしまうのを防ぐために設けられています。
特定道路があれば、計算式で求められた数値を前面道路幅員に加えることが出来ます。
Wa＝（１２―Wr）×（７０―L）/ ７０
Wa＝前面道路に加える値
Wr＝前面道路の幅員
L＝特定道路から敷地が接する前面道路部分の直近の端までの距離
例：商業地域 / 特定道路からの距離３５ｍ / 前面道路６ｍ
Wa（前面道路に加える値）＝（１２―６ｍ）×（７０―３５ｍ）/ ７０＝３ｍ
Wa（前面道路に加える値）＋Wr（前面道路の幅員）＝３ｍ＋６ｍ＝９m
９ｍ×６/１０＝５４０％
ただし、計算結果による容積率と指定容積率を比較し、低い方が適用されますのでご注意ください。(>_<)
特定道路による容積率緩和は、1987年に制定されたため、
制定前の建物は適用を受けることが出来ませんでした。
つまり、一定の範囲内に特定道路がある築年数の古い建物の建て替えを検討する場合は、
その建物以上の容積を消化することが出来るようになります。
東京都内には、特定道路が数多く存在しています。
前面道路の幅員だけで判断せず、一定の範囲内に特定道路があるかどうか確認することも
不動産投資用地を探す上での重要なポイントになります。(^_^)/
-
率直な所、
『明確なタイミングはありません！！』
といつも答えています(^-^;
これは、お客様が何処にポイントを置いて
判断をするのかによって違いが出てくるので、
今年開始をしても良いですし、
5年後に開始しても良いんです。
但し、ポイントとして考慮しておかなければいけない事は、
上述の例でお話すると、
今年投資開始をした場合と5年後に投資開始した場合では、
手取りの資金（資本増加）が違うという点です。
どういう事かと言うと、、、
仮に設定条件が下記の様になっていたとします。
例）『今年投資開始』VS『5年後投資開始』
条件①：5年後投資開始は、9500万円で物件を購入。
条件②：賃料収入は共に700万円とする。
条件③：融資金利・期間は共に同じ条件とする。
条件④：投下資金は共に1700万円とする。
こうやって見ると『5年後投資開始』の方が、
・物件価格は安いですし、
・賃料収入割合は多いですし、
・購入諸経費は安いですし、
・運営費割合は安いですし、
・ローン返済も安いので、
税引きCFは多くなり、
しかも投資分析上の効率性も良いので、
『5年後投資開始』の方が良い
と判断できますよね(*^_^*)
では、果たしてこの数字を鵜呑みにして良いのでしょうか！？！？！？
ここから出口まで見ていく事にするのですが、
そうすると少し見え方が変わってきます(^_^)/
それでは、下記に売却想定をしてみます。
条件①：「今年開始」から10年後の売却とする。
条件②：共に9,000万円で売却出来たとする。
早く投資を始めた分、
残債の減りが早い「今年投資開始」の方に分がある
のが分かると思います。
その差は『５２７万円』で、
物件を安く買った「5年後投資開始」よりも
資本増加という点では優れています。
ここに、毎年入ってくる賃料収入を加味すると下記の様になります。
なんとその差は『1,329万円』という大きな差になっています。
利回りの高い物件を買ったのにも関わらず、
たった5年投資開始を遅くしただけで、
これだけの差が生まれてしまいます(^-^;
なんとなく分かっていたけど、、、
客観的な数字で示されると、、、
利回りが高い物件をずっと探して今まできたけど、、、etc
いつもこの説明をした際にこのような反応になるのですが、
その差の大きさに驚かれる方が殆どなので、
投資分析の効率（一側面）だけで判断をしていると、
ご自身で融資が取り組める年齢や
市況の変化などの変動要因により
本来求めるゴールに近づいていないなんて事もあるので、
不動産投資とは、
投資効率と出口戦略はセットだという事を
ご念頭にお置き頂いた上でご判断下さい。
とは言っても、、、
「より良い物件を購入したい」と言うお気持ちも
色々とお聞きしているので、
その際は資産形成の為に重要な『優先順位』
が何なのかも含めお考え頂ければと思います。
-
今回は ” レンタブル比 ” についてお話させていただきたいと思います。(^_^)/
“ レンタブル比 ”とは法廷床（延床）面積に対する専有面積の割合を言い、
不動産投資における収益性に関する指標の一つとなります。
≪補足≫-----------------------------------------------------------------
『専有面積（収益部分）』
リビング、ダイニング、キッチン、寝室等の居住スペースをはじめ、
トイレ、浴室、キッチン等の水回り部分、玄関、クローゼット等と
いった賃貸人だけが使用する事の出来る床面積のみを指します。
『延床面積（非収益部分＋収益部分）』
エレベーター、エントランス、廊下、階段等の共用スペースや
緊急時の避難経路となるバルコニーやベランダ等の「非収益部分」と
「居室内の収益部分」を足した床面積を指します。
-------------------------------------------------------------------------
通常の賃貸マンションの場合、レンタブル比とは下の公式により求めます。
≪公式≫
（専有面積÷延床面積）×100
※レンタブル比の目安は65％～80％となります。
当社ではよく「他社でプランニングしてもらったが、もう少し利回りを伸ばすことはできないか」
といったご相談があるので、ここからは簡単な実例を交えてお話をしたいと思います ^^
このように同じ敷地でも建築士のプランニング力によって、
レンタブル比に大きな差が生まれるので、
あまり耳にしない言葉かもしれませんが、
とても重要なポイントなんです！！
特に当社の場合、東京23区内、徒歩10分圏内の企画に特化し、
且つ、ハウス（アパート/マンション）メーカーが上乗せをする
大きな中間マージンを無くし、
収益・資産面で高付加価値の物件を保有して頂く取り組みを
行っておりますので、
東京23区で建築企画を行う会社として無くてはならないスキルなんです(^_^)/
※地方でゆとりのある敷地にゆとりある建物も正直憧れてしまいますが、、、
ただ、非収益部分である共用スペースが狭すぎてしまうと、
入居者にとってのゆとりスペースが低下してしまい、
入居率や稼働率に影響を与える可能性がありますので、
「収益効率」と「入居者にとってのゆとりスペース」
この相反する難題に対する対処の仕方は、
プロとしての腕の見せ所かもしれませんね(#^.^#)
物件の検討をする指標の一つとして、
レンタブル比もぜひ意識してみてくださいね (^_^)/
プランニング依頼はこちらから↓↓↓
-
今回は、出口戦略まで含めた資本増加部分に焦点を当て、
1年後に物件（利回り７％）を購入した場合と
今年物件を購入した場合とでの比較をしたいと思います。
つまり今年物件を購入する場合と来年物件を購入する場合との利回り比較のお話です(*^_^*)
≪前提条件≫
・共に売却時の資本増加部分を等しくする。
・共に1億円の物件を購入。
・金利・期間・融資割合は同じとする。
・10年後に9,000万円で売却とする。
・運営費と売却経費等の割合は同じとする。
この条件を加味した結果が下記の表の通りとなります。
注目して頂きたいのは、黄色のマーカー部分になるんですが、
下部の『資本増加』部分に焦点を当て、互いの金額を等しくした場合、
表面利回りで0.52％の差が出るという事です(>_<)
つまり、1年後に利回り７％の物件を購入するのであれば、
今年6.48％の物件を買うのと同等という事になり、
これが『機会損失』という事になるんですが、
数値化してみるとその大きさに驚かれる方が多いんです(^-^;
また金融機関は運営実績を2年～3年を見て次の融資を行うので、
資産形成を複数展開していきたい方にとって、
物件の購入が1年遅れるという事は、
資産形成の複数展開にも影響を及ぼしかねないという側面もあるんです。。。
※金融機関は概ね50歳を境に融資を厳しくしていく傾向もありますが。。。
この様に色々な事象が絡み合い
投資分析上の「効率的」な側面と「安全性」の側面だけでは見えてこない
出口戦略まで見た『資産形成』の側面も不動産投資には大切な側面なので、
気になる点やご質問等あればお気軽にご相談下さい(^_^)/
最後に「今年投資開始」VS 「1年後投資開始」どちらが良い！？
についての私見を申し上げると『今年投資開始』に軍配があがると思いますが、
何も考え無しに進むのはリスクが高いので、
しっかりとしたコンサルタントの方と一緒に進む様にして下さいね(#^.^#)
