【建築単価に各社違いがでるのはなぜですか。≪新築RC造1棟マンションの建築企画≫東京23区で不動産投資】
まず建物だけに絞った場合建築単価に違いが出るのは、下の①～⑤が主な要因になります。
- ①建物の規模
- ②建物の階数
- ③建物の外観・共用部
- ④建物の設備仕様
- ⑤部屋の戸数・広さ（㎡）
- ⑥地盤軟弱度
- ⑦道路幅員
- ⑧部材搬入経路etc
概ねこの様なポイントから建築費用は算出されるので、図面も所在も分からない中で、よく坪単価を聞かれる事がありますが、それぞれの物件の諸条件が違う為、一概に回答出来ないというのがお分かり頂けるのではないでしょうか。
従って世間で言われる建設費の坪単価が、「建築予定の建物の比較対象になるのか」の想定や確認をしっかりとして頂いた上で、「ご自身が購入する予定の建物坪単価を設定」する必要があります。
※建物規模が大きくなり、居室が広いほど、施工単価は下がりますし、その逆は施工単価が上がる要素になります。
これ以外で建築単価に影響を及ぼすとなると、土地と建物をセットで販売するデベロッパー系の案件で、土地価格に大きく利益を乗せる事で建築単価の平準化を計るケースがあるので、この点は建物の規模感等に関わらず建築単価に差が出る要素になります。
この様に書くと何が正しいのか基準が何なのか分からなくなると思いますが、ポイントは建築単価と言うワードに必要以上に傾倒しない事です。
つまり、不動産投資を行う上で1番大切なのは収益を上げる事になるので、物件それぞれの条件や各社の思惑による流動的なものを基準にするのではなく、土地のポテンシャルを活かした収益力があるかと言う結果を重視するようにして下さい。
私どもEMAコンサルティングでは、東京23区内の新築RC造の1棟マンションで利回り6.5％（地盤改良費込）前後で建築企画を行っておりますので、ご不明な点やご質問等御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
