不動産投資のリスクには何があるのでしょうか。

• 不動産投資に関して言えば一般的には下記の様な項目があるかと思いますが、他の投資と違ってある程度コントロールが出来るので、その内容も踏まえてお話をさせて頂きたいと思います。

【リスク項目】

• ・空室
• ・滞納
• ・天災事故など
• ・金利上昇
• ・資金流動化
• ・不動産価格下落
• ・建物の老朽化

この様な項目が一般的にリスクとして挙げられるのですが。文字を読んだだけで概ね分かると思いますので、ここからはリスクヘッジのお話を少しさせて頂きます。

≪空室≫

ポイントは２つです。

「賃貸需要のある場所」で、且つ「賃料設定が設備仕様も含めた上で適正」である事、この点だけを見て下さい。

たまに賃貸需要はどの様にみるのかと言う質問を受けるのですが、これは鋭い質問で賃貸需要にはそのエリアに合った建物の間取構成も含めて検討する必要があるので、この点は個別に信頼できるコンサルタントへご相談頂くのをお勧め致します。

賃貸需要があれば地方でも都心部でも空室率はあまり関係ありませんし、地方の方が利回りも高いので良いかと思いますが、地方の場合、公的機関や工場や学校などの統廃合や移転などの情報に対してアンテナを張る必要があるので、「不動産投資のプロ」若しくは「地元の方」向けかとは思いますので、その様な知識や土地勘が無い場合に空室リスクの低減をお望みであれば都心部の物件を検討するようにして下さい。

≪滞納≫

通常保証会社付きの賃貸入居が一般的なので、滞納が起きた時は保証会社が賃料保証をしてくれるので、保証会社付きの入居を斡旋する管理会社に建物管理をお任せするようであれば、左程リスクにはならないかと思いますし、それでも心配であればサブリースと言う手もあるので、状況によって選択をするようにすれば通常は問題ないかと思ます。

少し細かな話を申し上げますと滞納リスクは経験上、夜系のお仕事や海外の人向け以外の場合、賃料設定の低い建物に多く起こる傾向があります。

つまり、賃料設定が低いと生活困窮の可能性が高くなり、またその様な入居者の場合、ベランダや廊下などの共用部を汚す傾向もあります。

それをそのままにすると新しい入居希望者が内見に来た際に印象が悪く入居しないと言った事や隣の入居者が退去するといった事も発生しますので、滞納リスクだけでなく悪い意味での副産物（稼働率減）を生まない様に建物管理には十分に配慮するようにして下さい。

一つ目安を申し上げると、検討している物件が区や市が生活困窮者に対して行う補助賃料を上回る賃料なのか下回る賃料なのかを見て頂くと、ある一定のそのエリアの線引きになると思います。

≪天災事故など≫

最近では当たり前の様につける方が多くなりましたが「火災保険＋地震保険」をセットで加入する事でリスクヘッジが出来ます。

しかし、単純には入れば良いという訳ではないので、かならず各保険会社の付帯オプションを確認するようにして下さい。

中には万が一、入居者が死亡した時の賃料補償や外壁が剥がれ通行人に怪我をさせた時の補償もあるので、必ず各保険会社のオプションに何があるのかについては確認をするようにして下さい。

≪金利上昇≫

ご存じの通り、金利が上昇すれば毎月の支払いが増え、キャッシュフローが少なくなるというリスクがあります。

こればかりは世界の市場など経済の動きに左右されるので、コントロールできる事ではありませんが、余裕のある投資家の方が良く行うのは「借入期間短期」「固定金利」の2点で対策をしているのが、一般的かと思います。

但し、借入期間短縮を行えば、毎月の支払金額は膨らみますし、不動産投資の融資を積極的に行っている金融機関が少ない中で固定金利を行っている金融機関を選定するのは、投下資金の増大を招く事にもなり兼ねないので、しっかりと投資シミュレーションに基づき、正しい判断をするようにして下さい。

≪資金流動化≫

不動産を保有する以上避けられないのが、その物件の価格になります。

特に不動産投資の場合、億単位の取引になる事が多くありますので、売却時に直ぐに転売が出来ない点は皆様もご存じかと思います。

この点をリスクヘッジする為には、出口戦略を見た上での物件取得以外に無いので、物件の「立地」や「残りの耐用年数」等も十分に考慮に入れ購入判断をするようにして下さい。

• ≪不動産価格下落≫
• 人口が減少している日本では避けられない事にはなりますが「不動産価格の下落＝人口の流出」という事になりますので、特に長期保有を前提にしている方は、首都圏などの立地を優先事項として物件を選定するようにして下さい。

≪建物の老朽化≫

建物が建築されれば当然劣化をしていきますので、大規模修繕などの手間を入れる必要があります。

劣化が進んだ状態ですと、稼働率に影響が出ますし、賃料も維持改善が見込めない状況も想定できるので、どのタイミングで修繕を行うのかという事は必ず計画性を持って行うようにして下さい。

大規模修繕を行うタイミングについては、経験上、築12年～16年の間で行っている方が多いので、購入する物件の築年数はしっかりと把握をして購入するようにして下さい。

以上となりますが、ご不明な点やご相談度御座いましたらお気軽に「お問合せ」下さい。