よくあるご質問
コンサルについて
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建築企画のコンサルとは何ですか。
建築企画のコンサルとは何ですか。
簡単に言うと、建築に関して「知識」や「ノウハウ」等の知的財産で、クライアントの資産形成をサポートする仕事です。
従ってご自身で出来ると言う事であれば必要は無い仕事なのですが、建築や不動産に関しては専門知識が必ず必要になりますので、私どもはこの知的財産を提供する事でクライアントから対価を頂戴しております。
※私どものメリットの詳細については『よくある質問の「Q6」』をご覧下さい。
私どもはクライアントが高い資産性（収益性）の物件を保有出来るようにサポートするのが仕事になるので、デベロッパーが上乗せをするような大きな中間マージンが乗らないように建築の企画を行った上で、施工店との直接契約を斡旋を行っております。
ただ企画するだけでなく、建物着工から竣工までの間は現場の監理を行った上で引渡迄をサポート致しておりますので、クライアントの手間を最大限無くし、工期に遅れが出ない様にサポート致しておりますので、ゼロから始める新築1棟RC造マンションの不動産投資が可能になります。
また「東京23区、徒歩10分圏内」で新築RC造の1棟マンションを企画する建築企画のコンサルが本業の様に思われるかもしれませんが、一方で不動産投資のコンサルとして「投資分析」や「ファイナンスアレンジ」を行い、「財産診断」のコンサルとして資産形成・整理・組み換え等の相談も承っておりますので、ご相談等御座いましたらお気軽に「お問合せ」下さい。
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そもそもなぜ建築企画ができるのですか。
そもそもなぜ建築企画ができるのですか。
建築の企画を行うポイントは、コンサルティング会社として連携や斡旋を行う「建築士」と「施工店」との密な繋がりになります。
「建築士」と「施工店」は共に『業』として仕事をされているプロになりますので、良くありがちなのが何度も「図面だけを書かせる」「見積だけを出させる」と言う無駄な作業になり、それを両者とも嫌います。
この点を加味する事がとても重要で、これが継続して仕事を依頼し、迅速且つ正確な対応を頂けるかどうかに繋がっていきます。
私どもの場合、社内の設計士による「プラン組成」と過去の様々な見積データから「概算見積」が出来る為、無駄な作業を何度も強いる事無く、効率的な関係性を築けるベース（ノウハウ）がある事が大きいと思います。
また建築企画はどの業者でも出来る事では無く、土地の知識や経験、建築に関するノウハウ等も必要になり、特に東京23区の限られた土地に効率的な不動産投資用のRC造1棟マンションのプランを組成しようとする事をご想像頂くと分かり易いと思うのですが、全てのスキルがハイレベルで無いと建築企画は出来ないので、この点は私どもの大きな優位性かと思います。
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しつこい営業をしてきませんか。
しつこい営業をしてきませんか。
率直な話、建築企画を行う上で足りないのはクライアントの数ではなく、収益性の高い土地の情報になります。
従って、しつこい営業をする対象は土地情報入手の為の業者への営業になりますので、クライアントに対してしつこい営業をする事は全くありません。
私どもは物件を紹介させて頂く前に「会員規約書」にサインを頂戴してから企画物件の紹介をさせて頂いておりますので、双方合意の上での企画案件の紹介となります事を予め申し上げさせて頂きます。
また私どもは建築の企画を行う会社になりますので、他業者でよくある様な不特定多数の方にゲリラ的な営業を行ってしまうと、プラン流出（プラン流用）の危険性がありますので、会社としても禁止しております。
最後に私どもの主な仕事は、東京23区で徒歩10分圏内の不動産投資用の土地として効率的な土地を見つけ出すのが仕事になります。
そのような土地に新築RC造1棟マンションの企画を増やす努力をしておりますが、その様な土地は２件/月程度しか見つからない為、必然的に営業対象はクライアントでなく、業者への営業と関係構築が重要になります。
この様な事情から私どもの企画にご賛同頂けたクライアントにもお待ち頂くケースが多くなっておりますので、ご縁があった際には何卒ご理解を頂けますと幸いに存じます。
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土地を保有しているのですが、御社の企画でコンサルを行う事は可能ですか
土地を保有しているのですが、御社の企画でコンサルを行う事は可能ですか
私どもの仕事は、建築の企画を行い施工店を斡旋する事になりますので可能です。
その場合、私どもは『不動産投資コンサル』として「プラン」や「収支シミュレーション」・「資金計画」・「スケジュール表」の作成を行い、『建築企画コンサル』としてはプラン組成の為、下記の資料の提示をお願いしております。
・測量図等（地型とその寸法・方位が分かる資料）
・前面道路の幅員
・資材の搬入経路が分かる地図
特に「測量図等」に関しては、プラン組成上重要な資料になり無い場合は仮測量等を入れて頂く必要性も御座います。
その際は測量士を斡旋させて頂く事も可能ですので、お気軽にご相談頂ければと思います。
※土地保有の場合、東京23区近郊でも提携施工店の受注エリア範囲で、不動産投資用の新築RC造1棟マンションの建築企画を行っております。
その他にも『財産診断』コンサルも行っております。
ご希望が御座いましたらその他の保有資産を「貸借対照表（B/S）」と「損益計算表（P/L）」の面から資産評価をさせて頂き、資産の整理・組み換え・維持などアドバイスも行っておりますので、詳細のご相談等御座いましたら「お問い合わせ」 からお気軽にご相談下さい。
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御社はＲＣの建物しか取り扱わないのですか。
御社はＲＣの建物しか取り扱わないのですか。
私どもの建築企画の主体はRC造になりますが、「木造」・「鉄骨」についても共に取り扱っております。
ＲＣを主に取り扱う理由については、継続的な資産形成を行う上で「木造」や「鉄骨」よりも『ＲＣ』の方が資産性の評価が高く、耐用年数も長い為、クライアントが行う不動産投資において出口戦略上のメリットが多いと考えるからになります。
つまり東京23区で、徒歩10分圏内の不動産投資用の新築RC造1棟マンションの建築企画を取り扱うのは、クライアントの将来的な選択肢を増やす事に繋がり、しかも中間マージンを無くした物件を保有出来る為、1棟RC造マンションにも関わらず鉄骨マンション並みの価格帯で物件の保有が出来るので、クライアントにとってはメリットしかないと考えております。
また細かいお話になりますが、23区内で不動産投資用の収益性の高い土地を探すとなると「木造」・「鉄骨」・「ＲＣ」それぞれに適した用途や地型等があるので、主にＲＣに特化をする事で土地情報に深みを持たせ、企画化のスピードを速めていると言う面も御座いますので「ご相談」など御座いましたお気軽にご連絡ください。
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御社の建築企画コンサルは、施工店との直接請負契約に際し、どの様に関わってきますか。
御社の建築企画コンサルは、施工店との直接請負契約に際し、どの様に関わってきますか。
まず、請負契約についてはクライアントと施工店が直接契約をしますので、施工上の瑕疵の責任は施工店が負います。
※分離発注のご質問を受けるケースもあるのですが、分離発注ではなく通常の請負契約を施工店と締結するとお考え下さい。
次に私どもの関わりについてですが、一般的な請負契約書はクライアントと施工店のみで署名捺印を行いますが、
私どもは『監理者』として同請負契約書内に署名捺印を行います。
下記の内容が『監理者の権限範囲』になります。
ａ 設計意図を正確に伝えるため、施工店と打ち合わせ、必要に応じて説明図などを作成し、施工店に交付すること。
ｂ 設計図書に基づいて作成した詳細図などを、工程表に基づき施工店が工事を円滑に遂行するため必要な時期に、施工店に交付すること。
ｃ 施工店の提出する施工計画を検討し、必要に応じて、施工店に対して助言すること。
ｄ 設計図書の定めにより施工店が作成する施工図（現寸法・工作図などをいう。以下同じ。）、模型などが設計図書の内容に適合しているか否かを検討し、承認すること。
ｅ 設計図書に定めることにより、施工について指示し、施工に立ち会い、工事材料・建築設備の機器および仕上見本などを検査または検討し、承認すること。
ｆ 工事の内容が設計図・説明図・詳細図・施工図（以下これらを｢図面｣という。）、仕様書等この契約に合致していることを確認すること。
ｇ 施工店の提出する出来高払または完成払の請求書を技術的に審査すること。
ｈ 工事の内容・工期または請負代金額の変更に関する書類を技術的に審査すること。
ｉ 工事の完成を確認し、契約の目的物の引渡に立ち会うこと。
従って、土地の引き渡しをしたら仕事が終わるのではなく、そこからがスタートとなりますので、クライアントとは竣工までの約１年間お付き合いをさせて頂く事になります。
お互いの信頼関係が重要になる共同作業になりますので、何かご不明な点やご質問など御座いましたら、小さな事でも構いませんのでお話頂ければと思います。
また私どもは東京23区の新築RC造1棟マンションの「建築企画のコンサル」だけでなく「不動産投資のコンサル」でもありますので、トータル的なご質問やご相談も御座いましたら、お気軽に「お問合せ」下さい。
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御社は建築に入ると何をするのですか。
御社は建築に入ると何をするのですか。
詳細については請負契約時に弊社も署名捺印を行う『監理者の権限範囲』になります。
下記の内容が『監理者の権限範囲』になります。
ａ 設計意図を正確に伝えるため、施工店と打ち合わせ、必要に応じて説明図などを作成し、施工店に交付すること。
ｂ 設計図書に基づいて作成した詳細図などを、工程表に基づき施工店が工事を円滑に遂行するため必要な時期に、施工店に交付すること。
ｃ 施工店の提出する施工計画を検討し、必要に応じて、施工店に対して助言すること。
ｄ 設計図書の定めにより施工店が作成する施工図（現寸法・工作図などをいう。以下同じ。）、模型などが設計図書の内容に適合しているか否かを検討し、承認すること。
ｅ 設計図書に定めることにより、施工について指示し、施工に立ち会い、工事材料・建築設備の機器および仕上見本などを検査または検討し、承認すること。
ｆ 工事の内容が設計図・説明図・詳細図・施工図（以下これらを｢図面｣という。）、仕様書等この契約に合致していることを確認すること。
ｇ 施工店の提出する出来高払または完成払の請求書を技術的に審査すること。
ｈ 工事の内容・工期または請負代金額の変更に関する書類を技術的に審査すること。
ｉ 工事の完成を確認し、契約の目的物の引渡に立ち会うこと。
それ以外ですと融資（着工・中間・竣工）段取や現場の進捗状況の報告、インターネット業者の斡旋、必要に応じて税理士・賃貸管理会社の斡旋など立会や工程に沿った段取りを行っていきます。
つまり私どもEMAコンサルでは、東京23区で不動産投資用の新築RC造1棟マンションを企画する場合、建築企画のコンサルとして全体の工期だけでなく打合せ通りのプランの再現性についても細心の注意を払い、建物引渡までの旗振りをさせて頂いております。
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御社にコンサルを依頼するとどれくらいメリットがあるのですか。
御社にコンサルを依頼するとどれくらいメリットがあるのですか。
この質問には「収益」と「手間」、2つの側面があります。
【収益の面】
例）
土地：7,000万円、建物：8,000万円
賃料収入：1,000万円（利回6.6％）
諸経費（8％）：1,200万円
≪デベロッパーの場合≫
ここに概ね20％の利益が乗ります。
※30％以上乗る事もザラにありますので、あくまでもイメージとして捉えて下さい。
土地建物：18,000万円 ⇦3,000万円ＵＰ
賃料収入：1,000万円（利回5.5％）
諸経費（8％）：1,440万円
≪建築企画コンサルの場合≫
コンサル料は建物価格の５％（8,000万円×５％＝４００万円）です。
土地：7,000万円、建物：8,000万円
賃料収入：1,000万円（利回6.5％）
諸経費（8％）：1,200万円+400万円＝1,600万円
簡単に数字を記載するとこうなります。
従って「デベロッパーに3,000万円を払うのか」コンサルに「400万円を払うのか」という事になり、差し引き2,600万円の差になるのがお分かりになるかと思います。
※デベロッパーの場合、総体的な物件価格の上昇に伴い登記費用等の諸費用金額が上がるので、物件総支払金額でみるとより差が広がります。
【手間の面】
ご自身で土地や施工店を探す経験をされた方は分かるのではないでしょうか。
まず基本的な流れは『①土地情報⇒②設計依頼⇒③見積依頼⇔賃料査定』の順になります。
①土地情報について
私どもは一般の方よりも川上で仕事を行っておりますが、専業で行っていても収益性の高い土地に出会うのは月に2件程度です。
その様な土地を一般の方が見つけるのは、かなりの幸運の持ち主か素晴らしい人脈の持ち主、若しくは沢山の時間を掛けるだけの余裕がある方でないとなかなか見つかるものではありません。
また建築基準法に沿った収益性の高い建物のプランの組成となると、土地を見る目や組成する建物イメージからの賃料想定、建物形状や居室の広さ・戸数も含めた建築費用のイメージなど、様々な要素を考慮し一連の作業として行う知識が必要となります。
②設計依頼について
特に23区で３億以下の収益建物の建築となると狭小地での建築が基本となるので、構造計算や斜線などを含めた狭小地のプランスキルが設計士や建築士に求められます。
一般的な2階建ての建物であればプランスキルはあまり求められませんが、東京23区で不動産投資用のプランスキルを備えた設計士や建築士となると限られた数しかいないのが実情です。
また私どもの建築企画の場合、土地から始める新築RC造1棟マンションの企画になりますので、設計に関してハイレベルなものが求められているとご想像頂いても問題ありません。
話を戻しますが、折角土地を見つけてもプランスキルのない建築士にプランを依頼すると、苦労が台無しになるなんて事は良くある事です。
それに建築士への依頼にしても、何度も何度も依頼する事はなかなか心情的にも出来ないですし、建築士にとっても煩わしい仕事と捉えられてしまうと真剣に図面の作成をしてくれなくなるので、この点で極力無駄な手間を建築士に掛けないようにする自己のプランスキルは、高い収益性の土地を取得する上でも重要スキルなります。
③見積依頼について
上述の①と②を経てようやく見積依頼に辿り着きますが、ポイントは出てくる見積の内部仕様や外部仕様、設備が希望に叶った見積項目になっているのか。普通にイメージする主要な部分について金額が上がる要素がないかどうかです。
良く聞くのが「共用部を含んでいません。」「新設給水を含んでいません。」「水道負担金を含んでいません。」「都市ガスではありません。」「外構費用を含んでいません。」「ネットの配管工事は含んでいません。」などなど挙げるとその他にも様々な項目が出てきます。
この様な項目を事前に明確に取り決めをした上で、見積依頼をする必要があります。
その他にも施工店の選定の際には、倒産リスクを担保する為の経営状況を考慮する必要もあります。
・賃料査定について
賃料査定については、賃貸のポータルサイトを見ればある程度、賃料のイメージは出来るかと思いますので、手間を惜しまないのが重要なポイントになりますが、過去の成約事例に関しては掲載されていない点を考慮に入れる必要があります。
またその他に注意をしなければならないのは、業者に賃料査定を依頼する場合、見積依頼をされる側は「管理物件を取得したい」「楽に客付けをしたい」と言う２つの思考が働く事を覚えておいて下さい。
つまり「管理物件を取得したい」とは、相見積もりをする際によく出てくるのですが、他社の見積よりも賃料設定を高くして商談を有利に進める事ですし、「楽に客付けをしたい」とは、相見積もりをしない際に、本来決められる賃料ではなく安い賃料設定をして業者本位の入居促進を計る事になります。
この相反する事を理解して賃料査定の会社を選定する必要がありますので、この思考想定を念頭に置き、しっかりとした業者を選定する必要があります。
経験上、建築前に第三者の賃貸管理会社へ賃料査定依頼がされたものに関しては「管理物件を取得したい」「客付けを楽にしたい」の両面の思考が働く為、賃料設定にバランスがとれる確率が高まります。
以上、【収益の面】と【手間の面】でお話をさせて頂きましたが、私どもはこの様な手間の掛かる一連の作業を建築企画のコンサルタントとして行う事で、クライアントが資産性の高い物件を保有出来るようにサポートをしております。
その他ご不明な点やご質問など御座いましたら「お問合せ」からご相談下さい。
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御社のコンサルメリットは分かったのですが、デメリットは何ですか。
御社のコンサルメリットは分かったのですが、デメリットは何ですか。
土地を購入し、それから建築を始めますので、運営開始までに約1年掛かる点になります。
従って、直ぐに運営をしたいと言うクライアントのご要望にはお応え出来ませんので、予めご了承下さい。
概ねのスケジュールは下記の通りとなります。
記—————————————————-
・土地契約～土地決済まで：約2か月
・土地決済～確認取得まで：約3か月
・確認取得～建物竣工まで：約7か月
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私どもが選定を行う施工店については帝国データバンクの弊社専属担当から事前に詳細情報を入手し、且つその担当からの裏情報などのヒアリングを行った上で選定しております。
※ご要望が御座いましたら請負契約前に事前面談を段取りさせて頂きますので、その際はお気軽にご相談下さい。
ご面談したお客様からお聞きした話ですが、不動産投資用という事で、私どもと同様に土地から始める企画を行っている業者様の中には、工期を著しく守らなかったり、打合せした間取や仕様と相違が出たり等、様々なトラブルが発生している業者様もいらっしゃるようです。
その様な事が無いように、施工店については100社以上の中から優良な施工店を厳選しておりますので、東京23区で新築RC造1棟マンションの建築企画のご依頼であれば、是非ともEMAコンサルティングに「ご相談」下さい。
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なぜ身分証明などを提示しないと企画案件の紹介をしてもらえないのですか。
なぜ身分証明などを提示しないと企画案件の紹介をしてもらえないのですか。
まず既に土地を所有されており、その所有地に建築をする為のご相談については、身分証明などの提示は必要ありません。
私どもが建築企画をした土地情報の開示をご希望される場合に、身分証明などの事前提示が必須となるとお考え下さい。
なぜなら私どもが東京23区で建築企画するRC造の1棟マンション用の土地は、収益のポテンシャルが高いが故に他業者からすると「土地の所在」と「詳細図面」さえ入手すれば、購入して自社物件として大きな（無駄な）中間マージンを乗せて（デベロッパーＴｙｐｅ）販売をする事が可能になるからです。
実際に一般の方を装うデベロッパー系の業者だけでなく、どこからか依頼を受けた不動産投資の業者からの問い合わせが常に御座いますので、企画案件の情報管理については細心の注意を払っている事をご理解頂けますと幸いに存じます。
※私どもは企画をするまでに「人」・「物」・「時間」を含めた多くの労力を費やしており、ノウハウなどの知的財産で仕事をさせて頂いております事も併せてお含み置き頂ければと思います。
また、2021年に入り今まで企画をした土地の情報については、3か月に1回謄本の取得をしております。
現段階でも数件デベロッパー系や個人のお客様で弊社プランを流用している可能性がある土地（企画）を確認しておりますので、この件については
弊社顧問弁護士と打合せを行っておりますので、プラン取得目的の問い合わせはお互い時間と心的労力を費やす事になりますので、切にお止め頂きますようお願い申し上げます。
株式会社EMAコンサルティング
代表取締役 桒原英二（クワハラエイジ）
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土地は自分で探すので、企画だけ御社に任せる事は出来ますか。
土地は自分で探すので、企画だけ御社に任せる事は出来ますか。
可能ではありますが、過去の経験上、その殆どにおいて「既に私どもで精査済み」「期待収益を満たさない」「土地が契約（申込）済み」「土地の権利関係がハッキリしない等の為、プラン組成不可や建物間取減」などが多い為、お客様主導での土地探しはなかなか実を結ばないのが殆どです。
私どもの大きな特徴は企画までのスピード感にあり、土地情報を取得してから最短30分で収益判断とある程度のプラン組成が行え、翌日には内部の設計士と外部の1級建築士からの正式プラン（ダブルチェック図面）が上がってくるので、このスピード感は他社には中々真似の出来ない事になります。
このスピード感でも良案件については、スピードで負けてしまう事があるのが実情で、特に融資が固まっていないクライアントの場合、売主側が昨今の融資状勢から契約了承をしないケースも多く御座いますので、私どもをご信用頂ける際にはまず融資を事前に通過させておく事に注力を置いて頂けますと有難く存じます。
この様な実情が御座いますので、東京23区で不動産投資用の土地をご希望されるのであれば、具体的なご要望やご説明をさせて頂き、その上でクライアントには融資事前通過の段取りを行って頂きながら、並行して私どもが新築RC造の1棟マンション用の土地を探す方が効率は良いと思います。
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御社は売主ではないのですか。
御社は売主ではないのですか。
私どもはあくまでも建築企画のコンサルタントとしての立ち位置で仕事を行いますので、原則売主になる事は御座いませんが、実際に土地の売主となるケースは御座います。
それは良案件の土地に良くあるのですが、申込が重複若しくは売主が融資特約を嫌う場合、私どもが土地の申込（契約）者となり、ローン特約無しで土地所有者と契約をするケースが御座います。
この場合は、私どもが売主としてクライアントと契約を行っております。
但し事前にクライアントが金融機関に打診を行い、最低でも支店ベースで承認が得られている事が条件で弊社は土地所有者と契約をしており、事前の融資通過は良物件の取得に欠かせない点になりますので、私どものコンサルにご信頼頂けた際には企画物件のご検討と同時に並行して融資打診をして頂く事をお勧め致します。
東京23区で不動産投資用の収益性の高い土地を探し、且つそこに資産性の高い新築RC造の1棟マンションの建築を行う建築企画案件となる事から、現在のクライアントの皆様にはご理解頂きながらお話を進めてさせて頂いておりますので、ご不明な点等御座いましたらお気軽に「お問い合わせ」下さい。
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御社が企画するエリアはどこですか。
御社が企画するエリアはどこですか。
この点は企画するエリアの考え方にも繋がるのですが、私どもは「長期保有」と「安定運営」の2つを前提に企画している為、原則として東京23区で企画をしております。
※お客様のご要望が23区周辺のエリアの場合については、弊社が提携をしている施工店のエリアの範囲内で新築RCマンションの企画を行う事も御座います。
不動産投資という側面において、RC造のマンションは耐用年数が47年と長いのでクライアントにとっては将来の選択肢を増やす事に繋がる事はお分かりの方も多くいらっしゃると思いますが、一方でRC造のマンションは金額が高く投下資金も含め融資ハードルが高いと言った印象があると思います。
この点を改善するべく弊社では無駄な中間マージンを無くす事により、安価で優良な新築RC造の1棟マンションを建築企画しているだけでなく、『土地建物2億円以下』で且つ『徒歩10分圏内の立地』、そして今後も賃貸需要の増加が見込める『単身世帯をターゲット』とする企画を柱に置く事で、安定的な賃貸運営と優良な出口戦略の両立を計るよう企画を行っておりますので、ご不明な点やご質問等御座いましたらお気軽に「お問合せ」下さい。
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23区で西側と東側どちらの物件の方が良いですか。
23区で西側と東側どちらの物件の方が良いですか。
まず申し上げなければいけないのは賃貸需要の面で、山手線から放射線状に延びる沿線や23区内の地下鉄の駅で且つ徒歩10分圏内の立地であれば賃貸需要に大きな差は無いという事です。
この前提を基に両者の違いを話させて頂きますと、「収益性」と「水害リスク」の2点になります。
「収益性について」
ご存じの通り両エリアの土地相場は違いますので、仮に東側エリアに物件総額15,000万円（７％）の物件があったとすると、西側エリアでは概ね16,150万円（6.5％）になるイメージになり、賃料収入は変わりませんが、投資効率が下がります。
つまり両者ともに同条件でフルローンを組んだ場合には、手取り収入の効率に差が生まれ、またフルローン以外の場合には投下資金に差が出てくるので、これらの点を考慮する必要があります。
「水害リスクについて」
東側エリアには荒川・中川・隅田川・江戸川等の河川がありますので、おのずとハザードエリアは広がります。西側エリアとの違いは火災保険でのカバーを手厚くするかどうかがポイントになりますが、昨今のゲリラ豪雨のニュースを見ると西側も東側もこの点に関してはあまり違いが無いように感じます。
従って、「賃貸需要は変わらない」「収益性（投下資金）に差が出る」事を念頭に置き検討して頂く必要があるのですが、ここで私見を申し上げさせて頂くと、長期的に複数棟数の資産形成をお考えで、且つ金融機関の融資を利用される方の場合には、ご自身の投資目的（ゴール）を踏まえた上で、融資適正年齢の期限を念頭に置き、『今行うべき不動産投資のスタンス』を検討して頂く必要があります。
つまり次の１手で「ゴールに到達するのか？」「まだその先にゴールがあるのか？」の違いで、収益性の高いエリアで資産形成のスピードを上げるべきかどうかが決まってくるので、ご自身のブランディング優先でエリア選定をされる方もいらっしゃいますが、その際は資産形成の優先順位に立ち返りご判断頂ければと思います。
最後に弊社が建築企画する案件は、東京23区で徒歩10分圏内の新築RC造の1棟マンションになり、土地は変わっても建物の企画自体には変わりはありませんので、弊社が企画した完成物件も是非ご覧頂ければと思います。
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関東に住んでいなくても御社企画の物件を紹介してもらえますか。
関東に住んでいなくても御社企画の物件を紹介してもらえますか。
23区内で資産性の高い物件を保有されたいと言うご要望であれば、私どもの建築企画の案件を紹介しておりますので、ご安心下さい。
実際に、「関西・九州地方・海外在住の方」にも私どもの建築企画の案件のご契約を頂いておりますので、東京23区で新築RC造の1棟マンションの不動産投資運営をされたいとのご要望が御座いましたら、お気軽に「お問い合わせ」下さい。
但し事前にご確認頂きたい点が御座います。
それは融資を受ける場合の金融機関の選定になるのですが、各金融機関には融資規定があり、地元の物件でないと融資をしない等の話もよく聞きますので、事前にお付き合いのある金融機関にご確認頂ければと思います。
仮に地元の金融機関での斡旋が難しいとの事でしたら、弊社でも融資斡旋をさせて頂いておりますが、お客様の詳しいご属性内容をお聞きする事になりますので、まずは弊社にご連絡を頂き、簡単なオンライン面談をさせて頂けますと幸いに存じます。
その後、ご信頼を頂けるようであればお教え頂く流れの方がご安心頂けるかと思いますので、まずはお気軽に「ご相談」下さい。
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御社で融資の斡旋はしてもらえるのですか。
御社で融資の斡旋はしてもらえるのですか。
まず現在の実情から申し上げますと、私どもが融資を斡旋させて頂くケースとそうでないケースに分けると、半分半分と言った状況になります。
従って融資の斡旋はさせて頂いておりますが、概ね私どもが融資の斡旋をさせて頂くケースは「サラリーマンで物件取得を望まれる方」と「地方在住の方」になっておりますので、東京23区で不動産投資用の新築RC造の1棟マンションの建築企画をご希望されるようでしたら、お気軽に「ご相談」下さい。
その際にご紹介をさせて頂く金融機関の特徴は、主に「収益還元評価」で審査を行う金融機関を紹介させて頂いておりますが、相続対策などで投下資金を多めに出したいと言うご意向が御座いましたら「積算評価」で審査を行う金融機関の紹介もさせて頂いておりますので、都度「ご相談」を頂ければと思います。
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法人化をして物件を購入したいのですが可能ですか。
法人化をして物件を購入したいのですが可能ですか。
可能です。
但し、法人で私どもが建築企画する新築RC造の1棟マンションの物件購入をご希望の場合、土地売買契約を行う前までに法人の設立を済ませて頂ければと思います。
東京23区で且つ徒歩10分圏内の不動産投資用の土地情報は、良い物件になればなるほど即契約など足が速い土地になり、契約が出来るタイミングで契約をしない場合、現金購入の方などに持っていかれる事がよくあります。
このような対策として、私どもでは当初は個人名義で契約を行う地位譲渡契約の交渉を行っておりますが、必ずしも売主に了承されるとは限りませんので、事前設立をお願いしております。
参考にはなりますが、設立時には概ね下記のご準備が必要となります。
〈決める事〉
法人名
役員（業務執行社員）
持分
〈準備するもの〉
住所（本店所在地）
資本金
実印（出資者）
印鑑証明（出資者）
会社印・銀行印・社判
〈費用〉
株式会社：約30万円
合同会社：約13万円
※詳細については司法書士等にご確認頂きたいのですが、ご希望が御座いましたら紹介もしておりますので、
お気軽に『お問合せ』下さい。
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本業の会社でCRE戦略を目的に物件を保有したいのですが、可能でしょうか。
本業の会社でCRE戦略を目的に物件を保有したいのですが、可能でしょうか。
可能です。
まずCRE戦略とは、中長期的な視点と企業価値向上の観点から「保有している不動産の有効活用や売却をしていく事」と言うと
イメージがし易いかと思います。【CRE戦略の定義】
CRE戦略とは、企業不動産について、「企業価値向上」の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を
最大限向上させていこうという考え方である。
（引用：CRE戦略を実践するための ガイドライン 国土交通省）社会の多様化・グローバル化・働き方改革・コロナ・人材不足等企業を取り巻く環境は目まぐるしく変化しており、企業の存続・発展は経営者の大きな課題になるかと思います。
そこで弊社は、企業価値向上観点から『収益の安定化』と『含み益の出る資産形成』に優位性がある東京23区の『新築RC造1棟マンション』の企画立案を提供させて頂いております。
≪LPはこちら≫
企業財政の安定化を計る為、CRE戦略を実施しませんか？例えば御社で、不動産業者や社内の不動産担当から新規・追加の場合にCRE戦略上の観点から「区分マンション」「1棟アパート」「１棟マンション」「1棟ビル」のご提案を受けたご経験はないでしょうか？
概ねその様な場合、この様な提案になるかと思います。
１，賃料収入による「経営安定化」
２，借入による「純資産の圧縮」
３，事業承継時における「節税対策」
４，急激に出た利益の「黒字圧縮」
５，数年先を見据えた「資金調達の多元化」経営者としては１～５全てを踏まえた上で選定し決断をなければならないのですが、自社に合わせたバランスをとろうとすると意識が薄くなりがちなのが、しっかりとした『インカム（賃料収入）』と『キャピタル（売却益）』になります。
そもそも不動産投資をする事は、小さな会社を運営する事と同じなので、１～５のバランスを考えるあまり、本業（賃貸運営）に収益や純資産が生まれずにマイナス経営なんて事はしてはいけない事になります。
そこで弊社は、建築企画のコンサルとしての立場から「インカム」と「キャピタル」の両方が実現できる東京23区の『新築1棟RCマンション』の建築企画させて頂いております。
≪LPはこちら≫
企業財政の安定化を計る為、CRE戦略を実施しませんか？つまりどの様なビジネスモデルかと申しますと、売主（業者・デベロッパー）が乗せる無駄な中間マージンを除く為、弊社が建築企画のコンサルとして、、、
・土地の企画
・プランの組成
・土地所有者との直接契約
・施工店との直接契約
この４つを建築企画のプロとしてサポートさせて頂いております。
「本当なの！？」「そんなうまい話あるの！？」っと思うかもしれませんが、、、
確かに簡単に誰でも出来る訳ではありません。
つまり、このコンサルを実現する為には、土地や建築に精通し、経験や人脈に関する高い裏付けが必要になりますので、実際に誰でも出来る事では無いと言う事ではありません。
過去には会社の社宅兼収益として運営をされている法人や余剰利益を活用して本業とは別に収益の柱を構築される法人もいらっしゃいますので、詳細については「お問合せ」下さい。
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土地から始める不動産投資は、完成までに時間が掛かりリスクは高くないのですか。
土地から始める不動産投資は、完成までに時間が掛かりリスクは高くないのですか。
まず私どもが選定を行う施工店については帝国データバンクの弊社専属担当から事前に詳細情報を入手し、且つ同担当からのヒアリングを行った上で、最終選定しております。
従って倒産リスクの回避を最大限に考慮に入れ斡旋をさせて頂いておりますので、高いか低いかという点でのお話ですと低くなります。
東京23区で土地から始める不動産投資においては、どうしても建物が完成する迄の工期遅延や施工店の倒産リスクが存在しますが、これは土地から始める不動産投資に限った話ではありません。
つまりこの工期遅延や倒産リスクの話については、デベロッパータイプの物件でも建築確認取得後、完成前に販売活動を開始し、建築中に契約を行っているケースが多々ありますので、土地から始める不動産投資に限った話ではない事はご想像頂けるのではないでしょうか。
あまり声を大にして言えない事にはなりますが、デベロッパーでも帝国データバンクの詳細情報やヒアリング情報などの裏情報で経営状況の悪い会社はありますので、ネームバリューや営業任せにするのではなく、しっかりとチェックする事をお勧め致します。
東京23区で不動産投資用の新築RC造1棟マンションをご検討されているようでしたら土地探し～建築企画～建物引渡迄（ファイナンスアレンジ含）を一括してサポートさせて頂きますので、その際はお気軽に「ご相談」下さい。
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土地の契約からのスケジュール感はどうなっていますか。
土地の契約からのスケジュール感はどうなっていますか。
まず私どもの企画で契約を行う場合、土地の「売買契約」と建物の「請負契約」に分かれて土地所有者や施工店と直接契約を行う事になります。
その場合は、概ね下記のスケジュール感となります。
記—————————————————-
①土地/建物契約～土地決済まで：約2か月
②土地決済～確認取得まで ：約3か月
③確認取得～建物竣工まで ：約7か月
——————————————————
①の時には融資の斡旋や土地の権利関係を纏めた上で土地引渡までの段取りを行い、
②の時には建物プランの確定や着工金の融資の段取りを行い、
③の時には現場の進捗状況の確認や報告、インターネット業者の斡旋、必要に応じて税理士・賃貸管理会社の斡旋などの立会や中間金や竣工金の融資の段取りを行っていきます。
従ってお客様とは約１年間お付き合いをさせて頂く事になり、お互いの信頼関係が重要になる共同作業になります事、予めお含み置き頂ければと思います。
東京23区で不動産投資用の土地を探し、且つ新築RC造の1棟マンションの建築企画をし、無駄な中間マージンを無くす為の直接契約のお手伝いをさせて頂いた上で、建物引渡までワンストップでサポートさせて頂いておりますので、何かご不明な点やご質問など御座いましたら、小さな事でも構いませんのお気軽に「ご相談」頂ければと思います。
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施工店は自分の知っている所に任せても良いのですか。
施工店は自分の知っている所に任せても良いのですか。
私どもの企画（仕様・設備・建物金額）や『監理者の権限範囲』に責任が持てなくなりますので、その様なご要望の場合、企画物件を紹介する事はしておりませんので、予めご了承下さい。
そもそも私どもが斡旋をさせて頂く施工店は、大小100社以上の施工店の中から「会社の安全性」や「建物金額」、そして「誠実性」を鑑みて選定しております。
※その他にも帝国データバンクの弊社専属担当から事前に詳細情報を入手し、且つ担当からの裏情報のヒアリングを行った上で選定しております。
特に「誠実性」に関しては重要な点となり、クライアントには「yesマン」だが、監理者としての私どもが施工中にビジネス上のコミュニケーションが取れない可能性がある為、仮にご自身の知っている施工店をご利用されたい場合は、お力になれませんので、重ねて申し上げます。
余談となりますが、施工店選定で一番怖いのは私どもの場合、23区の限られた土地での建築になる為、慣れていない施工店だと契約後に大幅なプラン修正が起こり、予定した間取が成り立たないケースが実際にありますので、この様な確認を契約前にしっかりと行って頂く事が非常に重要になります。
その他にも以前「安い業者を知っているのでその業者に任せたい」とおっしゃる方がいらっしゃったので、並行見積を行うという条件で、見積条件を合わせるべく詳細の仕様や設備・図面をお渡し、見積もりを作成して頂くと、、、
見積金額が高いケースが殆どで（っというより私の経験上では全てが高くなっているのですが、、、、）数百万高いのならまだ分かるのですが、それ以上高くなることもよくあります。
この点は、施工業者の職人の手配の仕方など「効率的な現場管理力」や部材調達も含めた「安定的な現場管理体制」、またその時点での「施工業者の繁忙状況」にもよるのですが、この様な事も施工店の選考基準に入れるとなると如何にしっかりとした施工店を選定する事が難易度の高い事なのかをご理解頂けると有難く存じます。
最後になりますが、現在私ども協力施工店との間で2棟/月までの受注枠を設定しております。
これは『工期遅れ防止』を目的にした受注制限になり、クライアントには工期や上述での金額面での負荷が掛からないように事前の対策を講じておりますので、東京23区内の新築RC造の1棟マンションの建築企画であればEMAコンサルにお気軽に「ご相談」下さい。
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御社企画の標準設備とはどの様な設備ですか。
御社企画の標準設備とはどの様な設備ですか。
こちらをご覧下さい⇒『標準設備に関して』
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御社企画の標準仕様とはどの様な仕様ですか。
御社企画の標準仕様とはどの様な仕様ですか。
こちらをご覧下さい⇒『標準仕様に関して』
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防音型マンションの企画は御社でも出来ますか。
防音型マンションの企画は御社でも出来ますか。
企画は可能になります。
昨今のニッチ戦略的な不動産投資用の案件として、特に東京23区内で防音型RC造の1棟マンションの話を聞きます。
特に問題はないのですが注意点で申し上げさせて頂きますと、融資を利用される場合に関して、金融機関が査定する時の査定賃料は防音仕様に設定された賃料ではなく、通常のレジデンス賃料で物件を査定するので、融資評価と物件評価に大きな乖離が出る事を念頭に置いて下さい。
つまり収益還元評価で伸びると思っていた融資金額が、伸びないと言ったケースがありますので、現金を多く投下される方には良いと思いますが、投下資金を抑えたい方は、通常のレジデンス（住居）よりも投下資金が膨らむ可能性が高い事をご念頭にお置き頂ければと思います。
建築企画の場合、プラン調整が行えたり設備仕様の追加などが行えたりしますので、既存建物よりは自由度がある点は魅力になると思いますが、実際の物件検討の際には総体的なアドバイスをさせて頂きますので、お気軽に「ご相談」下さい。
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シェアハウスは収益が高いと聞いたんですが、EMAコンサルでも企画は出来ますか。
シェアハウスは収益が高いと聞いたんですが、EMAコンサルでも企画は出来ますか。
企画は可能になります。
シェアハウスの場合、木造や鉄骨構造の案件が多いのと言う印象があるので、私どものRC造の1棟マンションの建築企画で相談をされるケースはありませんが、以前から不動産投資用の案件として、特に東京23区内でシェアハウスのアパートの話をよく聞きます。
ご相談頂くのは特に問題はないのですが注意点で申し上げさせて頂きますと、、、
防音型マンションと同様に融資を利用される場合、融資評価と物件評価に大きな乖離が出ますので、通常のレジデンス（住居）よりも投下資金が膨らむ可能性が高いのですが、現在のシェアハウスの居住スペースは採光計算を考慮に入れなければなず、居室を細かく区切る事に制約をかけておりますので、収益面はシェアハウス全盛期よりも出にくくなっている事をご理解下さい。
その上で物件の検討の際には総体的なアドバイスをさせて頂きますので、お気軽に「ご相談」下さい。
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御社は業歴が短いのですが、しっかりと仕事を行って頂けるのですか。
御社は業歴が短いのですが、しっかりと仕事を行って頂けるのですか。
私どもの設立は2019年11月になりますので、ご心配になられるかもしれませんが、ご安心頂ければと思います。
土地から始める新築1棟投資に関しては、現社員と代表も含め100棟以上の実績があり、それに伴い、信頼のおける「施工店」や「建築士/設計士」・「税理士」・「司法書士」・「測量士」・「管理会社」・「インターネット会社」などの様々な人脈やルートが御座います。
従って『土地の仕入～建築企画～融資打診～プラン打合/確定～建築融資の段取り～工程のスケジュール管理～竣工立会』まで一貫して業務を行ってきた実績が御座いますので、何かご不明な点等御座いましたら、都度お気軽に「ご相談」下さい。
また東京23区で不動産投資を行う場合、特にRC造の1棟マンションで建築企画から始め、建物引渡迄をワンストップでサポートできるノウハウを持った会社はごくわずかになりますので、まずはご質問等からでも構いませんので、お気軽に「ご相談」頂ければと思います。
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なぜEMAコンサルの企画は高利回りなんですか。
なぜEMAコンサルの企画は高利回りなんですか。
当社が、ハウス（アパート/マンション）メーカーが上乗せをする大きな中間マージンを無くす事によって、
高利回りの物件をお客様に保有して頂く仕組み作りを行っている事はもう皆様ご存じな方も多いかもしれませんが、、、
今回はこれに加えて、高利回りの物件を企画化する事ができる見落としがちな大きな理由についてお話ししたいと思います。
答えから申し上げると、それは、、、
“ プランニング力 “になります‼
例えば同じ土地でも、他社のプランニングと当社のプランニングを比較した場合、
利回りが0.5％～1.5％以上の差が出るケースが実際にあるので、
下に本当にあった簡易実例をまとめてみました(^_^)/
この様に設計士や建築士の“ プランニング力 “によって大きな差が生まれ、長期的にみると収益上、
数千万円分以上の差が優に生まれてしまいます(>_<)
では何故同じ土地でもこのような差が生まれるのでしょうか⁉
それには3つの理由があります‼
【 1 】建物面積の効率化
限られた敷地面積に対して、収益最大効率のプランニングをする為、
収益に反映されない面積は極力減らします。
その分収益の発生する専有面積を増やし、住戸数を増やしているのですが、
詳しい内容は企業秘密になりますので、ここでは書けない事、お許し下さいm(_ _)m
【 2 】自由設計の内製化
当社の自由設計では、壁の長さを1cm単位まで自由に設計する事ができます。
また、階段の幅や奥行きもお客様の要望によって自由に変更する事ができる為、
ハウスメーカーの様に寸法が決まったモデュール設計と当社での自由設計では、
敷地効率に大きな差が出てしまうという事になります。
【 3 】東京23区に特化した経験
当社では毎月2000件以上の土地情報を精査しているのですが、
その内容は東京23区の狭小地や変形地に特化してプランニングをしております。
斜線のかわし方や避難通路の取り方など、土地に対して収益最大効率のプランニングに関して、
都内の狭小地等のスキルやノウハウはトップクラスの実力があり、
実際に他の建売共同住宅会社からもプラン依頼されている程、
同業の方々からも評価を頂いております。
この３つがプランニングに関しての弊社の大きな強みであり、
このプランニング力があるからこそ高利回りの物件をお客様に紹介することが可能になります‼
「 他社でプランニングをしてもらったが、もう少し利回りを伸ばしたい 」
「 所有している土地に収益最大効率のプランを提案して欲しい」
などプランニングのみのご依頼も受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい。
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EMAコンサルでは、オンラインでの面談は行っていますか。
EMAコンサルでは、オンラインでの面談は行っていますか。
行っております。
私どもが利用するオンラインツールはセキュリティ対策を考慮に入れ、ビジネス用の『ライトフレッシュボイス』というオンラインツールを使用しております。
※こちらからリンクアドレスをメールでお送りしますので、調整日時にクリックして頂くだけでオンライン面談が可能です。
また大変ありがたいお話なのですが、私どもの建築企画案件をご契約頂く半数の方は関東以外のクライアントになっており、現在東京23区で徒歩10分圏内、新築RC造の1棟マンションの建築企画を複数お手伝いを現在させて頂いております。
余談ですが現在お手伝いをさせて頂いているクライアントは「浅草」や「三軒茶屋」「中野」など駅力をお求めになる傾向があるのですが、私どもが無駄な中間マージンを無す建築企画を行うが故に、高利回りで不動産投資用の新築RC造の1棟マンションの検討が可能になる点でご賛同頂いておりますので、重ねて感謝申し上げる次第で御座います。
最後になりますが、この『よくある質問』内に今までお客様より頂戴した不動産投資等のご質問について、出来る限りの回答をさせて頂いております。
仮にご面談などをご希望される際には事前に一通り目を通して頂き、その上で「オンライン」若しくは「相対」面談して頂けますとより面談を充実させたものにする事が出来るかと存じますので、是非とも『よくある質問』をご活用下さい。
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面談時には何をして、どの程度時間が掛かるのでしょうか。
面談時には何をして、どの程度時間が掛かるのでしょうか。
まず申し上げなければならないのは、現実問題として建築企画物件数に限りがあるので、
原則、初回から新築RC造の1棟マンション企画の紹介は無いとお考え下さい。
※建築企画案件の紹介をさせて頂く際には、新規・既存のクライアント問わず融資の通過確度の高い方
若しくは現金の方を優先させて頂きます事、予めご了承下さい。
さて面談時に実際させて頂いている事は、まず『よくある質問』に基づいたご質問を頂戴するケースが多く、その内容や追加のご質問等に沿った形で私どものビジネスモデルの説明を行うのに概ね1～1.5時間程度要しており、その後『会員規約書』の説明で30分程度要しますので、時間的には2時間程度のお時間を頂戴しております。
巷でよく聞く圧迫面談ではありませんので、ご安心頂ければと思います。
そもそも私どもは、建築企画を行うのと同時に不動産投資のコンサルでもあり、資産形成のサポートをするコンサルでもありますので、クライアントのご不明な点を払拭し前に進むかどうかをご判断頂くのが仕事になります。
従ってクライアントとの信頼関係を含めた共有無くしては、前に進めませんので、面談時には単純に現在の状況や今後の目標などお話をお聞かせ頂き、ご質問や疑問点があれば率直にお話下さい。
東京23区で徒歩10分圏内の新築RC造の1棟マンションの『建築企画コンサル』を行っている会社でもあり、
投資分析を活用した『不動産投資コンサル』を行っている会社でもあり、
保有資産があるクライアントの場合は、『財産診断（新規・整理・借り換え・組み換え）コンサル』を行っている会社でもありますので、ご不明な点等御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
施工等について
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地盤改良はどの程度の割合で発生しますか。
地盤改良はどの程度の割合で発生しますか。
原則、発生するとお考え下さい。
「地盤改良費」は概ね４点から費用が決まります。
- ①建物重量
- ②建物階数（偏芯計算）
- ③所在地の地盤軟弱度
- ④道路幅員等による改良設備機器の搬入難易度
私どもの新築企画の場合、8戸～12戸の間取構成が主体になりますので、ＲＣとしては規模が小さく重量が軽くなります。
従って、、、
①と②においては比較的軽度なのですが、
③と④に関しては、立地に起因しますので、
この点で改良費用の金額が変わってくるとお考え下さい。
また地盤改良費で当初提示させて頂いている金額については、地盤改良業者保有のデータに基づく計算で概ねの算出ができるので、23区内においては提示させて頂いている改良費用を上回る事はまずありません。
※実際の改良費用が見積を下回った場合は、返金処理を致しております。
最後に不動産投資用の土地を探す場合、特に23区内では地盤改良費は避けて通れないものになりますので、仮にご自身や他社で新築RC造の1棟マンションやアパートを建築する際には、ご自身の場合は自己責任になりますし、業者の場合は十分にアドバイスをして頂ける業者なのか等ご勘案頂く事をお勧め致します。
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地盤改良をする土地としない土地どちらの物件が良いのですか。
地盤改良をする土地としない土地どちらの物件が良いのですか。
そもそもＲＣ造建築（低層住宅除く）の場合、相当な条件がそろわない限りは杭改良を行うのが一般的なので、地盤改良をする土地だとお考え下さい。
※地盤改良は、「表層改良」→「柱状改良」→「杭改良」の順に費用や強度が上がっていきます。
「地盤改良をする土地」イコール「立地悪」と言う捉え方をされる方もいらっしゃるのですが、杭改良を行う場合は、鋼管杭を地中20ⅿ～30ⅿに位置する岩盤に打ち込みますので、より建物が強固になり、災害に強い地面と密着した建物が出来るという利点がありますので、金額が掛かる分のリターンはあると思います。
逆に木造の場合は、重量が軽く上背が無いので、改良を行わない若しくは表層改良で済ませている建物（土地の上に乗せているだけ）が多いので、災害時にニュース映像で住宅が流される光景は、この様な理由からになるとご想像頂ければイメージがし易いのではないでしょうか。
建築企画にしても既存建物にしても不動産投資を行う以上、リスクを如何に軽減するかという点も重要なりますし、そもそも東京23区内の土地の大部分には何かしらのハザードが掛かっているので、新築/中古/木造/鉄骨/RCを問わず火災保険の水災や地震は必ず付帯する事をお勧め致します。
従って地盤改良をする土地としない土地のどちらが良いかと言う点については、その土地の上に建てる建物のリスクヘッジがされているかどうかという点がポイントになると思いますので、この事を踏まえた上で収益性や環境などを鑑み物件を探されると良いと思います。
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建築単価に各社違いがでるのはなぜですか。
建築単価に各社違いがでるのはなぜですか。
まず建物だけに絞った場合建築単価に違いが出るのは、下の①～⑤が主な要因になります。
- ①建物の規模
- ②建物の階数
- ③建物の外観・共用部
- ④建物の設備仕様
- ⑤部屋の戸数・広さ（㎡）
- ⑥地盤軟弱度
- ⑦道路幅員
- ⑧部材搬入経路etc
概ねこの様なポイントから建築費用は算出されるので、図面も所在も分からない中で、よく坪単価を聞かれる事がありますが、それぞれの物件の諸条件が違う為、一概に回答出来ないというのがお分かり頂けるのではないでしょうか。
従って世間で言われる建設費の坪単価が、「建築予定の建物の比較対象になるのか」の想定や確認をしっかりとして頂いた上で、「ご自身が購入する予定の建物坪単価を設定」する必要があります。
※建物規模が大きくなり、居室が広いほど、施工単価は下がりますし、その逆は施工単価が上がる要素になります。
これ以外で建築単価に影響を及ぼすとなると、土地と建物をセットで販売するデベロッパー系の案件で、土地価格に大きく利益を乗せる事で建築単価の平準化を計るケースがあるので、この点は建物の規模感等に関わらず建築単価に差が出る要素になります。
この様に書くと何が正しいのか基準が何なのか分からなくなると思いますが、ポイントは建築単価と言うワードに必要以上に傾倒しない事です。
つまり、不動産投資を行う上で1番大切なのは収益を上げる事になるので、物件それぞれの条件や各社の思惑による流動的なものを基準にするのではなく、土地のポテンシャルを活かした収益力があるかと言う結果を重視するようにして下さい。
私どもEMAコンサルティングでは、東京23区内の新築RC造の1棟マンションで利回り6.5％（地盤改良費込）前後で建築企画を行っておりますので、ご不明な点やご質問等御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
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保有している土地が東京23区ではないのですが、施工店の斡旋は可能ですか。
保有している土地が東京23区ではないのですが、施工店の斡旋は可能ですか。
現在私どもが提携をしている施工店に関しては東京23区及び神奈川・埼玉・千葉の東京周辺までが施工可能エリアになっておりますので、施工エリアを外れてしまいますと施工店の斡旋は出来ませんので、予めご了承下さい。
今後につきましては、現在私どもが建築企画を行っている新築RC造の1棟マンションの企画を全国に広めたいとも考えておりますが、現在の所はご容赦下さい。
この点につきましては実際に「お問合せ」頂く方が良いかと思いますので、お気軽にご相談下さい。
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地盤改良は本当に発生するのでしょうか。
地盤改良は本当に発生するのでしょうか。
率直なご質問かと思います。
木造の場合で構造計算を必要としない(２F建て以下の建築物の場合等）ケースが地盤改良無の主な代表になるかと思います。
その他にもハウスメーカー等が販売する建売の戸建てや共同住宅の場合には、既に建物価格に地盤改良費が含まれた一体の販売価格になっており、弊社の建築企画の見積項目で「地盤改良費」の項目を見ると驚く方も実際にはいらっしゃいますので、以前「コラム」や「Q&A」でもお話した内容となり重複致しますが、地盤改良のお話を再度させて頂ければと思います。
まず地盤改良は、都心で構造計算を行うような建築物には原則、発生するとお考え下さい。
「地盤改良費」は概ね４点から費用が決まります。
①建物重量
②建物階数（偏芯計算）
③所在地の地盤軟弱度
④道路幅員等による改良設備機器の搬入難易度私どもの新築企画の場合、8戸～12戸の間取構成が主体になりますので、ＲＣとしては規模が小さく重量が軽くなります。
従って、、、
①と②においては比較的軽度なのですが、
③と④に関しては、立地に起因しますので、
この点で改良費用の金額が変わってくるとお考え下さい。
また地盤改良費で当初提示させて頂いている金額については、地盤改良業者保有のデータに基づく計算で概ねの算出ができるので、23区内においては提示させて頂いている改良費用を上回る事はまずありません。
※実際の改良費用が見積を下回った場合は、返金処理を致しております。
最後に不動産投資用の土地を探す場合、特に23区内では地盤改良費は避けて通れないものになりますので、仮にご自身や他社で新築RC造の1棟マンションやアパートを建築する際には、ご自身の場合は自己責任になりますし、業者の場合は十分にアドバイスをして頂ける業者なのか等ご勘案頂く事をお勧め致します。
以上となりますが、詳細についてのご質問等が御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
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なぜ土地によって建てられる建物の大きさが違うのですか。
なぜ土地によって建てられる建物の大きさが違うのですか。
土地を購入する前にその土地にどのくらいの規模の建物が建てられるのかを知っておくことが重要です。
土地には、各自治体によって「用途地域」が定められています。
用途地域は大きく分けて、住居系、商業系、工業系の3種類に分けられます。
それぞれ高さ制限、斜線制限、容積率、建蔽率等が決まっています。
もう一つ見落としがちなのが、土地に接道している道路の幅員です。
前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合、道路幅員によってもその土地に建てられる建物の大きさが変わってきてしまいます。その幅員には、容積率が関係してきます。
道路幅員による容積率は（道路幅員）×（低減係数）で求められます。
一般的に低減係数は、用途地域が住居系の場合0.4、その他の場合0.6と定められています。
例えば、
住居系の用途地域で敷地面積が６０㎡の土地があるとすると、前面道路の幅員が
- ●４ｍの場合
４ｍ（道路幅員）×０．４（低減係数）×１００＝１６０％
- ●６mの場合
６ｍ（道路幅員）×０．４（低減係数）×１００＝２４０％
共同住宅を建築する場合で考えてみると、
４ｍの場合 ⇒ ２０㎡の居室が4戸
６ｍの場合 ⇒ ２０㎡の居室が7戸
計画できることになります。
※前面道路の幅員が４ｍ未満（2項道路）の場合は前面道路幅員を４ｍとみなして計算します。
原則として、容積率の限度は各自治体によって定められている「指定容積率」によります。「道路幅員による容積率」と「指定容積率」を比較して、より厳しい値を容積率の限度としています。
例えば、
住居系以外の用途地域で指定容積率が３００%、敷地面積が１００㎡の土地があるとすると、前面道路の幅員が
- ●４ｍの場合
４ｍ（道路幅員）×０．６（低減係数）×１００＝２４０％
（道路幅員による容積率２４０％）＜（指定容積率３００%）
指定容積率より道路幅員による容積率のほうが厳しいので２４０%が適用されます。
- ●８mの場合
８ｍ（道路幅員）×０．６（低減係数）×１００＝４８０％
（指定容積率３００%）＜（道路幅員による容積率４８０％）
道路幅員による容積率より指定容積率のほうが厳しいので３００%が適用されます。
共同住宅を建築する場合で考えてみると、
４ｍの場合 ⇒ ２０㎡の居室が１２戸
８ｍの場合 ⇒ ２０㎡の居室が１５戸
計画できることになります。
こうしてみるとその土地がどの用途地域に分類されていて、前面道路の幅員が何ｍあるのかによって同じ広さの土地でも建築できる建物の規模が変わってくるため、不動産の価値が大きく変わってしまいます。
収益性や立地の条件でその土地の価値を決めてしまいがちですが、土地についての基本的な知識を知っておくことで不動産投資の長期的なビジョンを描くことができるのではないでしょうか。
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2種高度地区でも4階建ては建てられますか。
2種高度地区でも4階建ては建てられますか。
最近、弊社では設計の依頼を受ける事が多くなってきたのですが、
その際にお客様から高度地区の質問を受けるケースが多いので、
少しこちらで説明をさせて頂きたいと思います。
その中でも1番多いのが「2種高度地区でも4階建ては建てられますか。」という質問なのですが、
ＹＥＳかNOで申し上げると『2種高度地区でも4階建ては建築可能』となります。
但し多くの場合、接道方向によって建てられないケースがありますので、
2種高度地区で4階建てを建築する場合、、、
①1階の居室を半地下にする。
②北側の隣地境界から距離をとる。
など上記2点をしっかりと検証する必要があり、
当社では、実際に②の手法で4階建てや10M以上の建物を企画化しておりますので、
2種高度でプラン組成を行う際には、プロの設計士や建築士に相談する事をお勧め致します。
★★★簡単に2種高度の考え方を下記に記載致しますので、参考にして下さい。★★★
２種高度地区は、北側の隣地境界の5Mの高さから１：1.25の勾配で斜線制限が掛かるのですが、
その斜線の内側が建築可能範囲となります。
つまり隣地境界に対して、北の方向が垂直に近いほど、隣地境界から建物を離して
建築しなければいけない事になりますので、北の方向に道路が接道している場合は、
反対側の道路境界から斜線制限がかかります。
その為、北の方向に道路が接道している場合はこの事が有利に働き、
2種高度でも4階建てが建築できる可能性が出てきます。
※高度地区の規制内容は、自治体によって異なります。
今回は簡単に説明をさせて頂きましたが、土地購入前に高度地区の確認を怠ってしまうと、
想定していた戸数や収益が大きく変わってしまうので、
必ずプロの設計士や建築士に相談するようにして下さいね(^_^)
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旗竿地って何ですか。
旗竿地って何ですか。
今回は、不動産投資を始める上で重要な “ 土地選定 ” について、お話させていただきます。
土地選定の際に、注意しなければいけないことは、敷地の形状です。
東京都内では、「 旗竿地 」と呼ばれる不整形で歪な土地が多く出回っています。
旗竿地とは、接道している通路部分とその奥にある土地で形成されている敷地のことを言います。
上空から見たときに、敷地形状がその名の通り「 旗竿 」 のようになっています。
旗竿地は、比較的に低価格で購入することが可能です。
低価格な理由としては、建築制限が掛かるからです。
東京都では安全条例により、旗竿地に共同住宅を建築することは、原則禁止されています。
小規模での建築は可能ですが、規制がかなり厳しいです。
長屋であれば建築可能ですが、通路の幅員や長さによって、規模が制限されてしまいます。
敷地面積が十分にある旗竿地でも、住戸数や階数に制限があるため、効率的なプランニングをすることができません。
敷地面積が大きく、低価格であるという理由で購入してしまい、
「共同住宅の建築が不可能だった、、、若しくは思った様な建物が建たなかった、、、」
といったケースが多く見受けられます。
旗竿地で収益不動産を建築しようと考えている方は、
どのくらいの規模の収益不動産が建築可能なのか
事前に確認するようにしてください(^^)/
特に23区の狭小地の場合、建築士の免許は持っていても、
慣れていない建築士だと最大効率のプランを入れる事が出来ない
なんて事も良くあるので、相談する際にはご注意下さいね(>_<
-
共同住宅と長屋の違いは何ですか。
共同住宅と長屋の違いは何ですか。
長屋と共同住宅の違いをご存じでしょうか？
長屋と聞くと古いアパートの様なイメージを持たれている方も多いと思いますが、、、
現在では、テラスハウスやタウンハウスなどのおしゃれでデザイン性の高い長屋が増えてきていますよね(#^.^#)
弊社では主に共同住宅を企画化しておりますが、
敷地条件によって共同住宅が建てられない場合や
条例で高さ規制がかかる際に長屋の企画をしています。
共同住宅と長屋の大きな違いは、”共用部分の有無”になります。
共同住宅の場合、エントランス、廊下、階段などの共用部分を経由して各住戸に入り、
一方、長屋は共用廊下を介さずに直接、各住戸に入ることが可能で、2階以上の住戸には、
1階から2階に上がる為の階段（1階から3階に上がる為の階段等）があります。
また、設計基準の違いについても説明させて頂きますと、、、
共同住宅は、建築基準法上『特殊建築物』に該当します。
特殊建築物とは、“建築基準法第2条1項2号”に該当する建築物のことを指すのですが、
その他の例としては「学校」「百貨店」「病院」等が挙げられます。
※規模や用途などの詳しい内容は、“建築基準法第6条1項1号”に規定されています。
つまり簡単に言うと、
特殊建築物として扱われる共同住宅は、長屋に比べて、厳しい設計基準があり、
避難上、消防法上においても厳しい規制が掛かります。
一方、長屋は特殊建築物に該当しない為、共同住宅に比べると設計基準が緩く狭小地や、
旗竿地のような土地に対しても敷地を最大限に活用する事が可能となります。
建物が長屋と共同住宅のどちらに該当しているのかによって、
設計基準や法規制が全く異なりますので、
双方の違いを十分に理解した上での建築を検討してくださいね(^_^)/
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セットバックって何ですか？
セットバックって何ですか？
購入を検討されている土地や所有されている土地はセットバック済みでしょうか？
今回は、“ セットバック ”についてお話させていただきます。
建築基準法に定められている「 道路 」は、幅員4m以上なければいけません。
災害時に救急車や消防車などの大型の緊急車両が通れるようにするためです。
また、防犯対策や景観への配慮も考慮されています。
しかし、幅員4ｍ以下の道路は数多く存在しており、
すでに建築物が立ち並んでいますよね(>_<)
現在ある建築物を解体して新しく建築をする際には、幅員4ｍ以上の道路になるように、
道路の中心線から２ｍ敷地側に後退させたラインを道路境界線とみなします。
これを “ セットバック ” といいます。
不動産広告においては、「 セットバック面積◯◯㎡ 」、「 セットバック有 」等と表示されています。
※セットバックが必要な土地であっても、このような表示がされていない場合もあるのでご注意下さい。
セットバックした部分は「 道路 」として扱われるため建築物はもちろん、
車や自転車を置くスペースとして利用することはできず、
ドアや窓を開けた際にセットバック部分にはみ出すような設計も認められません。
道路幅員や接道幅によって、現在の土地面積が大幅に削られてしまう可能性があり、
購入時の土地面積や登記簿上の土地面積での計画は出来ません。
容積率や建蔽率は、セットバック後の有効な土地面積で算定されるため、
セットバック前の土地面積で想定されていた住戸数は入らない可能性があります。
一方、道路幅員が広がった分、道路斜線の開始地点が後退するため、
建築可能な範囲が広がることもあります。
このように、セットバックによって建築可能な建物の規模が変わってきてしまいます。
セットバックが必要である土地だと知らずに購入してしまい、
” 想定していた建物が建築できなかった ” という事が起こらないように、、、
土地購入時には、前面道路の幅員を確認し、セットバック後の土地面積が
どのくらいになるのかを把握することが重要です(^_^)/
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計画道路ってなんですか？
計画道路ってなんですか？
今回は、“ 都市計画道路 ”についてお話させて頂きます。
都市計画道路とは、都市計画法に基づいて定められた道路を指します。
市街地の道路条件を改善し、良好な都市環境を整備するために計画されています。
建築を計画している場合、
現在の建物や周辺の建物と同規模の建築ができない可能性が大きいため要注意です。(>_<)
▶ 建築制限
都市計画道路予定地への建築が許可されているものは、
① 安易に移転・除去することができるもの
② 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造であること
（都市計画法第53条）
東京都では、以下の建築制限の緩和を設定しています。
- ① 安易に移転・除去することが出来るもの。
- ② 市街地開発事業等の支障にならないようものであると認められる事。
- ③ 階数が３、高さ１０ｍ以下であり、かつ地階を有しない事。
- ④ 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること。
- ⑤ 都市計画内に存する部分を分離することが出来るよう、設計上の配慮をすること。
東京都内であっても緩和措置が適用されない地域もありますのでご注意ください(>_<)
敷地にかかっている範囲に対する、建築制限ですので
範囲外への建築制限はかかりません。
▶ 許可申請
都市計画道路の予定地に建築をする際には、必ず建築許可申請をしなければいけません。
しかし、“ 地階を有しない2階以下の木造建築物の改築や移転 “
である場合には、申請は必要ありません。
（都市計画法施行令第37条）
▶ 価値
収容面積や道路状況、土地形状、事業の開始時期など
様々な要因が土地の価値に影響します。
自分で調べる場合、過去の事例や公示価格で算出可能ですが
あくまで目安となるため、信頼できる不動産会社に査定を依頼してみましょう。
▶ 最後に
所有している土地や購入を検討している土地が
都市計画道路に関係しているのかをどうかは
市役所や区役所で確認することが可能ですので、
是非調べてみてくださいね(^_^)/
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窓先空地って何ですか？
窓先空地って何ですか？
今回は、“ 窓先空地 ”についてお話させて頂きたいと思います。
“ 窓先空地 “とは、共同住宅の窓に面して設けられる空地のことを言い、
東京都建築安全条例で実施されている制度です。
東京都以外にも一部の地方自治体でも実施されており、独自の条例になります。
火災発生時の避難経路としての安全性の確保や、
採光・通風の確保を目的として設けられています。
東京都建築安全条例では、共同住宅の住戸の床面積の合計に応じて、
次の数値以上の窓先空地の幅員を確保しなければいけません。
耐火建築物にすることで、窓先空地の基準が緩和されています。
面積基準や緩和方法などは、窓先空地制度を実施している自治体により異なります。
窓先空地の大きさの基準になる住戸の床面積の合計は、
道路に直接面する窓を有する住戸の面積は算入しません。
つまり、全ての住戸の窓を道路に面して計画することが出来れば、
窓先空地を設置しなくても良いという事になります。
都心部では狭小地や変形地が数多くあり、避難通路や窓先空地の設置を考慮すると
戸数を増やすことが出来ず、また容積や建蔽を消化する事も出来ないため、
収益性が悪化してしまうことは明らかです。(>_<)
同じ敷地であっても、窓先空地と避難経路の取り方は、
プランニング会社によって様々です。
当社では、収益不動産のプランニングを得意としており、
『 他の会社でプランニングして貰ったが、もう少し収益を伸ばせないか 』
といった依頼を数多く頂いておりますので、
お気軽にご相談ください。(^_^)/
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5階建てと6階建て、収益性効率が良いのは？
5階建てと6階建て、収益性効率が良いのは？
いきなりですが、敷地に対して5階建てと6階建てだと
どちらの方が、収益効率が良いと思いますか？
今回は、階数による収益性の大きな違いについてお話させて頂きます。
『 5階建てより6階建ての方が、住戸数が増えるし、容積の消化をしているから
収益効率が良いのは当然でしょう、、、 』
と思われる方がほとんどです。
この様に思うのは当然ですし、決して間違いではありません！！
しかし、東京都内で収益不動産を検討するのであれば、
断然 ” 5階建て“の方が収益効率が良いです。
その理由は、6階建て以上にすることで、
“ 収益を生まない建物面積が増える ”からです。
6階建て以上の場合、原則、2以上の直通階段の設置が必要になります。
しかし、次の3つの条件をすべて満たすことで、
2以上の直通階段の設置を緩和する方法があります。
- ① その階の居室の床面積の合計が200㎡以下
- ② 避難上有効なバルコニーの設置
- ③ 屋外避難階段の設置
また、6階建て以上はエレベーターの設置が必要になります。
どちらにしろ、避難経路の確保や、安全性を求められるため、
かなり広い土地が必要になりますよね。(>_<)
5階建ての場合、各階の床面積の合計が200㎡を超えない限り、
2以上の直通階段は必要ありません。
また、オーナー様の希望がない限り、エレベーターやバルコニーは、
設置しないケースがほとんどです。
都内では、狭小地や変形地、高低差があるなどの敷地条件の悪い土地が数多くあります。
限られた敷地に対して、収益性を求めるのであれば、5階建てが最適であると言えます。
5階建てと6階建て、たった1層の違いが収益性を大きく左右していまいます。
ただ、すべての敷地に対して、5階建て以下の方が
収益効率が良いというわけではありません。
5階建て以下に抑えた方が良いのか、6階建て以上に計画して、
容積を目一杯消化した方が良いのかは、設計士のプランニング次第になります。
収益最大効率のプランニングに関しては、収益不動産の設計に特化している、
建築士や設計士に相談してみてはいかがでしょうか。
また、当社ではプランニングのみ（有料）での依頼も数多く頂戴しておりますので、
お気軽にご相談ください。(^_^)/
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隅切りって何ですか？
隅切りって何ですか？
今回は、“ 隅切り ”についてお話させて頂きたいと思います。
隅切りが必要とされる敷地は、2つの道路が交差している角の土地になります。
通行人や車からの見通しを良くし、交通の安全の確保を目的としています。
隅切り部分の土地には、建物はもちろんのこと塀や門といった工作物を設置することが出来ません。
隅切りは、大きく分けて2種類に分類されます。
「 自治体の条例 」に基づくもの
「 建築基準法 」に基づくもの
どちらに分類されているかによって、建築上の制限が異なりますので注意が必要です。
まず「 自治体の条例（東京都建築安全条例）」による隅切りの形状は、
道路幅員がそれぞれ６ｍ未満の道路に対して、敷地の隅を頂点とする
長さ２ｍの底辺を有する2等辺三角形になります。
道路が交差した屈曲により生じた内角が120°以上の場合、隅切りの設置は必要ありません。
建築確認における建蔽率・容積率算出の際には隅切り部分を敷地面積として算入する事ができ、
この事を知っているのと知らないのとでは、
大きな損をしてしまう可能性があるので、十分に注意しましょう(^_^)/
次に「 建築基準法 」による隅切りは、建築基準法第42条1項5号に定められている” 道路 ”の事を指し、
“ 位置指定道路 “と呼ばれます。
道路が交差した屈曲により生じた内角が120°未満の角地に設け、
形状は、1辺が２ｍの2等辺三角形になります。
隅切り部分の取り扱いが、道路になる為、敷地面積から除外されます。
その為、建蔽率・容積率を求める際、敷地に隅切り部分を算入する事が出来ません。
上記の図は「条例」と「建築基準法」上の敷地面積の取扱いイメージとなりますが、
どちらの隅切り規定が設けられているか！？
この点が建物プランのボリューム組成上、とても大切な確認事項になります！！
以上簡単な説明にはなりましたが、
角地は、見晴らしも良く開放的であることや設計の自由度がある為、人気のある土地です。
現在、購入を検討している土地に隅切りの設置が必要な場合、
隅切り部分の取り扱いは各自治体によって異なりますので、
事前に規定をしっかりと確認してプランを検討するようにしましょう(^_^)/
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商業地域なのに5階建が建てられない！？
商業地域なのに5階建が建てられない！？
いきなりですが、” 日影規制 ”というものをご存じでしょうか。
日影規制は、建築基準法第56条の２（日影による中高層の建築物の高さの制限）
に規定されています。
中高層の建築物を建築する際、周辺の土地に一定時間以上の日影が掛からないようにし、
近隣の日照環境を確保するために設けられています。
※規制内容は各自治体により異なります。
敷地境界線の５ｍから１０ｍの範囲と、
１０ｍを超えた範囲でその時間以上の日影を作らないように計画しなければいけません。
つまり、３時間-2時間 /（測定高さ=1.5m）が最も厳しい規制となり、
5時間-3時間 /（測定高さ=6.5m）が緩い規制となります。
上の表を見ての通り、商業地域には日影規制が設けられていません。
ですが、、、
商業地域だからといって、日影規制を気にせずに高い建物を建築することが出来る
というわけではありません。(>_<)
日影が商業地域内に収まれば、規制を受けることはありませんが、
日影が商業地域外にかかっていれば、その用途地域の規制を受けることになります。
そのため、周囲の用途地域を把握し、日影規制を意識しながら
建物のボリュームを検討する必要があります。
ただ、日影規制には下記の緩和条件があります。
- ① 道路、水面、線路敷に接する場合
- ② 敷地が隣地より1ｍ以上低い場合
- ③ 特定行政庁による許可を受けた場合
北方向に影が落ちるため、北に接道している敷地は、有利という事になります。
このように、道路と敷地の関係性は非常に大きいものとなっています。
購入を検討されている土地がありましたら、その土地だけではなく
周囲の日影規制を把握しておく必要があります。
日影規制は、役所のホームページ上で確認することが出来ますので、
事前に確認してみてくださいね。(^_^)/
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レンタブル比の重要性とは？
レンタブル比の重要性とは？
今回は ” レンタブル比 ” についてお話させていただきたいと思います。(^_^)/
“ レンタブル比 ”とは法廷床（延床）面積に対する専有面積の割合を言い、
不動産投資における収益性に関する指標の一つとなります。
≪補足≫—————————————————————–
『専有面積（収益部分）』
リビング、ダイニング、キッチン、寝室等の居住スペースをはじめ、
トイレ、浴室、キッチン等の水回り部分、玄関、クローゼット等と
いった賃貸人だけが使用する事の出来る床面積のみを指します。
『延床面積（非収益部分＋収益部分）』
エレベーター、エントランス、廊下、階段等の共用スペースや
緊急時の避難経路となるバルコニーやベランダ等の「非収益部分」と
「居室内の収益部分」を足した床面積を指します。
————————————————————————-
通常の賃貸マンションの場合、レンタブル比とは下の公式により求めます。
≪公式≫
（専有面積÷延床面積）×100
※レンタブル比の目安は65％～80％となります。
当社ではよく「他社でプランニングしてもらったが、もう少し利回りを伸ばすことはできないか」
といったご相談があるので、ここからは簡単な実例を交えてお話をしたいと思います ^^
このように同じ敷地でも建築士のプランニング力によって、
レンタブル比に大きな差が生まれるので、
あまり耳にしない言葉かもしれませんが、
とても重要なポイントなんです！！
特に当社の場合、東京23区内、徒歩10分圏内の企画に特化し、
且つ、ハウス（アパート/マンション）メーカーが上乗せをする
大きな中間マージンを無くし、
収益・資産面で高付加価値の物件を保有して頂く取り組みを
行っておりますので、
東京23区で建築企画を行う会社として無くてはならないスキルなんです(^_^)/
※地方でゆとりのある敷地にゆとりある建物も正直憧れてしまいますが、、、
ただ、非収益部分である共用スペースが狭すぎてしまうと、
入居者にとってのゆとりスペースが低下してしまい、
入居率や稼働率に影響を与える可能性がありますので、
「収益効率」と「入居者にとってのゆとりスペース」
この相反する難題に対する対処の仕方は、
プロとしての腕の見せ所かもしれませんね(#^.^#)
物件の検討をする指標の一つとして、
レンタブル比もぜひ意識してみてくださいね (^_^)/
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施工店倒産！？EMAさんの施工店は大丈夫ですか？
施工店倒産！？EMAさんの施工店は大丈夫ですか？
先月（2023年2月）に経営破綻をした
UBMさんの影響もあり、
このようなご質問を頂戴するケースが
ご面談時に多くなってきましたので、
筆を執らせて頂きました（*^_^*）
まず、私どもはUBMさんと
お付き合いをしておりません！！
その理由の一端にもなるのですが、、、
私どもはプロのコンサルタントとして、
下記の選定基準に則って施工店の
倒産リスク等も含め選んでいます。
その選定基準は下記の通り(^_^)/
記—————————————————-
弊社の代表が起業当初、
東京の大小100社以上の施工店の中から、、、
①「会社の安全性」
⇒帝国データバンク50点以上、3期連続黒字。
②「建物金額」
⇒全てをインクルードした統一仕様による建物価格。
③「施工店代表の誠実性」
⇒工期順守ポリシーと現場を社員任せにしない行動力。
≪余談≫
上述の①～③のポイントを吟味すると、
起業当初納得のいく施工店は1社だけで、
物凄い労力が掛かったという話を
代表から聞いています(^-^;
≪補足≫
こちらのコラムには「誠実性」に関して触れておりますので、
よろしければご覧下さい(^_^)/
https://www.ema-tokyo.co.jp/news_detail.php?id=40
——————————————————
そして選定した施工店については、
毎年帝国データバンクの弊社専属担当から
詳細情報も含め入手し、
施工店への発注を継続するかどうかを
決めておりますので、
施工店倒産のリスクだけで無く、
工期遅延も含めた確認を
プロの業として行っております。
わたしどもEMAコンサルティングは、
土地先行決済を主体とした
コンサルを行っているからこそ
少しでもお客様にご安心頂けるよう
この様な手間の掛かる事前準備（施工店選定）を行っており、
そして、選定した施工店の業績に関して
継続確認を行っておりますので、
施工店倒産リスクは低く、
工期遅延もほとんど発生していないのが実情になります。
そんな事もあり継続購入のお客様だけでなく、
お客様のご紹介も年々増えてきておりますので、
皆様には感謝の言葉しかありませんm(_ _)m
少し自慢話の様になってしまい恐縮ですが、、、
細かな詳細のご確認やご質問などありましたら
お気軽に「ご相談」下さい(^_^)/
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建物完成したら部屋数が減っている！？EMAさんは大丈夫ですか？
建物完成したら部屋数が減っている！？EMAさんは大丈夫ですか？
今年（2023年）に入ってお客様からお聞きしたお話で
「建物完成したら部屋数が減っている！」
っという事があったそうです。
『本当に！？』っと耳を疑ってしまいますが、、、
当初のプランが請負契約書サイン前に役所等の調査の結果、
条例や規制等により多少の修正や変更になる事は実務上あるのですが、
建物完成時にそれが判明する。。。。。
そんなウソみたいな事が実際にあるそうなんです(◎_◎;)
通常は、建築確認申請時に実施設計図を作成するので、
着工前には分かるのですが、
その分かった時点でお客様に説明をしていないという事になり、
完成するまでダンマリという事になります(◎_◎;) (◎_◎;)
そもそも『東京の狭小地を熟知した建築士』と
『東京の建設に特化した施工店』であれば、
最低でも請負契約書調印（サイン）の1週間以上前には
「ダブルチェック」・「トリプルチェック」が出来るので、
この様な事は発生しない筈なんですが、、、
どんな業者さんなんでしょう(^-^;
私どもでは、下記の流れで確認申請をしております。
記————————————————————
１，「社内建築士」によるチェック。
２，「社外の提携1級建築士」によるチェック。
３，役所や各自治体の条例等 調査・確認
４，企画案件化（確実性の高いプラン組成）
５，「施工店（設計施工）」によるチェック。
６，【請負契約書の調印（サイン）】
７，確認申請図面の打合せ（施工店・施主・EMA）
８，申請予定図面と契約図面の相違チェック（EMA）
９，施主最終チェック
10，建築確認申請（施工店）
—————————————————————
このような工程を踏む事で、
建築企画のプロとして企画化を行っておりますので、
当たり前なのですが、、、
建物の部屋数が減っている事は一度もなく、
出来る限りの細心の注意を払いながら
確認申請まで作業を行っておりますので、
どうぞご安心下さい(^_^)／
プロの建築企画のコンサルタントとして、
皆様の資産形成に少しでもご安心頂けるよう努めておりますので、
ご不明な点やご質問等御座いましたらお気軽にご相談下さい(#^.^#)
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いろいろな測量図！？
いろいろな測量図！？
今回は ” 測量図 “の種類についてお話させていただきたいと思います。(^_^)/
測量図の種類は大きく分けて３つあり、用途や費用、精度等の違いがあります。
【 確定測量図 】
隣地の所有者や道路管理者の立会いのもと、
境界杭の位置の了解を得て、署名・押印した図面になります。
最も信用できる測量図で、不動産取引の際に使用されます。
取得費用は、土地の大きさや立地条件により異なりますが
都内の場合概ね70万～100万円程度かかります。
※隣地の所有者には、市町村や都道府県等の行政も含まれます。
※敷地と行政の境界：「官民境界」
※敷地と個人の境界：「民民境界」
また土地の売却や購入の際には、その土地の正確な面積を確認する必要があり、
原則確定測量図の作成が必要となりますが、
買主が確定測量を行わないことを承諾している場合や公簿売買の際には、
確定測量図の作成は不要となります。
【 現況測量図 】
確定測量図とは違い、隣地所有者や道路管理者の立会いがなく、
現況の境界杭から境界線を判断した測量の結果を記載した図面です。
おおよその土地面積を把握したい時に作成されます。
【 地積測量図 】
法務局備え付けの公的な測量図のことで、誰でも取得することが出来ます。
しかし、すべての土地に対して取得できるわけではなく、
測量図自体が備え付けられていない土地も多く存在し、
登記された時期が古いと精度が低く、最新の測量図と比較すると
土地面積や土地形状に大きな差がある場合があります。
※取得費用は、1筆当たり450円となります。
※確定測量図と現況測量図に比べて信用性が低い図面です。
そして、不動産取引においてその他に使用される測量図の種類として、
あまり聞きなれない名称として『真北測量図』と『高低測量図』があります。
【 真北測量図 】
真北を計測した図面で、その敷地にかかる高度斜線と、日影規制の検討をする際に必要となります。
【 高低測量図 】
敷地自体の高低差、敷地と道路・隣地との高低差を計測した図面になります。
土地に建物を建築する際には、状況に応じてさまざまな種類の測量が必要となるのですが、
特に都内の場合、敷地にゆとりが無い為、
この『真北測量図』と『高低測量図』はとても重要な測量図となります！！
≪補足≫
都内の建築プランに慣れた建築士でないと、
『真北測量図』と『高低測量図』検証をしていないケースもあり、
計画した建物が建たないなんて事も実際にあるので、注意して下さい(>_<)
また不動産取引以外でも隣地とのトラブル回避に役立つこともありますので、
公簿面積との相違を確認してみるのも良いかと思います(^_^)/
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大規模修繕はどの程度費用が掛かるものですか。
大規模修繕はどの程度費用が掛かるものですか。
大規模修繕（外壁・屋上防水）を行う程度により金額に差が出るので、一概には言えませんが概ね建物金額の１０％が目安になります。
では「建物金額の１０％とは何なのか？」
わたくしの経験上ですと、物件の購入時の金額ではなく『再調達価格の１０％』になります。
この再調達価格にも色々と違いがあるので、目安の再調達価格を申し上げるとこのようになります。
・木造：13万～15万/㎡
・鉄骨：18万～20万/㎡
・ＲＣ：22万～25万/㎡
従って、仮に『建物総床面積が２００㎡のＲＣ』の場合、、、
２００×２５万＝５００万円（EV除く）
このようなイメージで良いかと思います。
この金額を一つの目安として考えて頂き、何をどこまでやるのかにも寄りますが、これより著しく高いようだと、余分な金額を払っている可能性があるのでご注意頂ければと思います。
東京23区で新築RC造の1棟マンションの不動産投資を行う場合、様々な知識が必要となりますが、私どもは「建築企画」や「不動産投資」「財産診断」のコンサルとしてサポートをさせて頂きますので、ご質問等御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
不動産投資について
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不動産投資をするタイミングはいつが良いのですか。【更新】
不動産投資をするタイミングはいつが良いのですか。【更新】
率直な所、
『明確なタイミングはありません！！』
といつも答えています(^-^;
これは、お客様が何処にポイントを置いて
判断をするのかによって違いが出てくるので、
今年開始をしても良いですし、
5年後に開始しても良いんです。
但し、ポイントとして考慮しておかなければいけない事は、
上述の例でお話すると、
今年投資開始をした場合と5年後に投資開始した場合では、
手取りの資金（資本増加）が違うという点です。
どういう事かと言うと、、、
仮に設定条件が下記の様になっていたとします。
例）『今年投資開始』VS『5年後投資開始』
条件①：5年後投資開始は、9500万円で物件を購入。
条件②：賃料収入は共に700万円とする。
条件③：融資金利・期間は共に同じ条件とする。
条件④：投下資金は共に1700万円とする。
こうやって見ると『5年後投資開始』の方が、
・物件価格は安いですし、
・賃料収入割合は多いですし、
・購入諸経費は安いですし、
・運営費割合は安いですし、
・ローン返済も安いので、
税引きCFは多くなり、
しかも投資分析上の効率性も良いので、
『5年後投資開始』の方が良い
と判断できますよね(*^_^*)
では、果たしてこの数字を鵜呑みにして良いのでしょうか！？！？！？
ここから出口まで見ていく事にするのですが、
そうすると少し見え方が変わってきます(^_^)/
それでは、下記に売却想定をしてみます。
条件①：「今年開始」から10年後の売却とする。
条件②：共に9,000万円で売却出来たとする。
早く投資を始めた分、
残債の減りが早い「今年投資開始」の方に分がある
のが分かると思います。
その差は『５２７万円』で、
物件を安く買った「5年後投資開始」よりも
資本増加という点では優れています。
ここに、毎年入ってくる賃料収入を加味すると下記の様になります。
なんとその差は『1,329万円』という大きな差になっています。
利回りの高い物件を買ったのにも関わらず、
たった5年投資開始を遅くしただけで、
これだけの差が生まれてしまいます(^-^;
なんとなく分かっていたけど、、、
客観的な数字で示されると、、、
利回りが高い物件をずっと探して今まできたけど、、、etc
いつもこの説明をした際にこのような反応になるのですが、
その差の大きさに驚かれる方が殆どなので、
投資分析の効率（一側面）だけで判断をしていると、
ご自身で融資が取り組める年齢や
市況の変化などの変動要因により
本来求めるゴールに近づいていないなんて事もあるので、
不動産投資とは、
投資効率と出口戦略はセットだという事を
ご念頭にお置き頂いた上でご判断下さい。
とは言っても、、、
「より良い物件を購入したい」と言うお気持ちも
色々とお聞きしているので、
その際は資産形成の為に重要な『優先順位』
が何なのかも含めお考え頂ければと思います。
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融資の審査とはどのようなもので、審査の基準とはどのようなものですか。
融資の審査とはどのようなもので、審査の基準とはどのようなものですか。
まず私どもが斡旋させて頂く不動産投資の融資に関しては、アパートローンではなく「プロパーローン（事業性融資）」になります。
簡単に申し上げると住宅ローン審査の様なベルトコンベア式で審査が進むパッケージ型ではなく、事業性という言葉からも想像できる通り、個人のご属性や物件評価（収益・積算）などの詳細を個別に審査していきますので、融資難易度が高い分、金利や分割融資の面で融通が利くものになります。
審査の基準で一番重要なポイントは『純資産（現金・株・不動産等）』をどの程度保有されているかになり、2018年ですと純資産3,000万円以上が概ねの融資テーブルに乗るラインでしたが、２０１９年以降は純資産5,000万円以上という金融機関が増えてきておりますので、詳細のご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
また私どもが東京23区で行う新築RC造の1棟マンションの建築企画に関しては、各金融機関に事前に評価依頼を行っており、クライアントのご属性の足かせになる事は一切ございませんので、ご安心下さい。
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不動産投資では「現金購入」と「融資利用」どちらが良いですか。
不動産投資では「現金購入」と「融資利用」どちらが良いですか。
クライアントの『不動産投資の目的が何か？』と言う点が重要になります。
例えば、相続対策であれば資産圧縮効果のある現金購入が適しており、単純な資産形成であればレバッジを効かせた融資利用が適しているので、まずは投資目的をお聞かせ頂き、ゴールからの逆算でアドバイスをさせて頂く事が重要だと考えております。
特に相続対策の場合には、その場の相続だけでなく、二次相続も含めた俯瞰的なアドバイス（資産整理・新規形成・組み換え）を行う必要が出てくる可能性が御座いますので、詳細のご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
また私どもの新築RC造の1棟マンションについては、無駄な中間マージンを無くした上で、東京23区で徒歩10分圏内の建築企画に特化しておりますので、クライアントの如何なるご要望にもバランスよくご期待に沿えると考えております。
話しを戻しますが「現金購入」と「融資利用」については、様々な状況がクライアントにはあると思いますので、詳細をお聞かせ頂いた上で、最良のご提案をさせて頂ければと思います。
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購入する物件は1棟で終わりたくないでのすが、どうしたら複数の物件を保有できますか。
購入する物件は1棟で終わりたくないでのすが、どうしたら複数の物件を保有できますか。
不動産投資で重要なのは「購入物件のバランス（中身）」になります。
何のバランスなのかと言いますと「貸借対照表（B/S）」と「損益計算表（P/L）」になり、「ご自宅のローンも加味した純資産割合」と「ストレスを掛けた上での全体の収益性」を金融機関が見て、追加融資をするか否かを判断していきますので、この点を押さえて頂く必要があります。
こうやって記載をすると当たり前の様に思えると思いますが、この当たり前の事が売り先行型の多くの仲介業者やデベロッパーだと出来ない。若しくは知っているが行わないのが、昔からの不動産業界の悪いイメージに繋がっていると思います。
また資産形成をする事が目的であれば、最初に購入する物件から資産形成をするのではなく、『ご自身のゴールを見据えた上で物件の購入を始める事』が重要になります。
「結局は同じではないか！？」と思われる方もいらっしゃると思いますが、最初に何を購入するかで進むプロセスが全く変わってきます。
つまり『ゴールを見据えて進む』のと、『行き当たりばったりで進む』のとの違いだとお考え頂ければイメージし易いのではないでしょうか。
その為にはまずはご自身の「現在位置」の把握を行い、備えている資金や資産・現在の年収などからゴールまでの道のりを逆算する必要がありますので、複数棟数の資産形成にはまずはご自身の意識をこの点に集中させる事が重要になります。
私どもは建築企画のコンサルだけでなく不動産投資のコンサルという立ち位置からもサポートさせて頂いており、且つ東京23区で徒歩10分圏内の新築RC造1棟マンションの企画は大きな力になると思いますので、詳細等のご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
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不動産投資で「1棟物」と「区分」どちらが良いですか。
不動産投資で「1棟物」と「区分」どちらが良いですか。
率直な所、どちらが良いというのはありません。
「1棟物」は融資の側面で区分融資よりもハードルが上がりますが、土地を保有出来るので資産性の面では良くなります。また現状の利回り比較で言うと１棟物の方が収益性は高く、保有戸数に対する管理効率が良いなど投資面での魅力は多いと思います。
一方「区分」は融資ハードルが低い分、融資が取り組みやすく、減価償却の償却割合が高く、比較的価格が安価なので購入時の手軽さや手離れの面で優れています。
お互いにメリットがあるのでそれぞれ目的に沿った購入が重要なのですが、区分の購入で注意して頂きたい点が1点だけ御座います。
新築区分の購入だけは注意して下さい！！
新築区分は業者が少しでも利益を上げるべく、極端に高い賃料で新築時に入居させ、売却金額が高くなっている（利回の仮上昇）ケースがあり、そうでなくても元々の利回りが低いので１～２回入居者が入退去すると収益がマイナスなんて事は良くある事なので、新築区分の購入だけは十分に注意して下さい。
※当初サブリースを謳って、数年後に賃料改定（減額）をするケースも多々あります。
仮に区分を購入するのであれば、出口も見据えると概ね築15年～20年の物件の方が賃料も落ち着いているので、その様な物件を購入するようにして下さい。
※大規模修繕に伴う積立金のＵＰも考慮する必要があるので、念頭に置きご判断下さい。
また老後の年金替わり等との謳い文句で営業をされる筈ですが、不動産投資は将来的な年金を補填する側面はありますが、この先ご自身も含めて何が起こるか分からない世の中で、わざわざ融資を組んでまで、出口戦略上の選択肢を減らすような投資だけは行わないようにして下さい。
私どもが東京23区内で企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますので、1棟物の融資がご利用が可能なクライアントにとっては魅力のあるしっかりとした収益と含み益が確保できますので、ご質問や詳細についてのご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
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減価償却を目的に購入したいんですが、新築ＲＣは向いていますか。
減価償却を目的に購入したいんですが、新築ＲＣは向いていますか。
「RC」は「木造」や「鉄骨」と比較すると建物評価が高く、それぞれの耐用年数がRC（47年）、木造（22年）、鉄骨（34年）はご存じだと思います。
例えば木造で22年を超えた建物は4年で償却でき、その分償却金額を多く計上できる利点があるので、どの程度の償却金額が必要なのかにより新築なのか、中古なのかも含め選定する事が重要になるかと思います。
っと一般的な話をさせて頂きましたが、ここからは私の私見です。
率直な所、不動産投資と減価償却はミスマッチだと思います。
不動産投資はあくまでも利益を得る為の経営であって、利益を生まない経営は成り立たないと考える点と減価償却は税金の支払いを先送りしているだけなので短期的に税金が抑えられる分、売却時の税金が高くなる性質を持っているからになります。
つまり出口までを俯瞰的にみると、減価償却による損益は相殺され、税率が有利に働く事でもない限りメリットは少ないと思います。
※仮に短期的に大きな税金の支払いがあり、限定的な効果を期待しているのであれば良いと思います。
よく「減価償却狙いで不動産投資をしましょう！」と言う不動産投資のセミナーや営業の方がおりますので、上述の事をお含み置き頂いた上で、不動産に詳しい税理士に相談する事をお勧め致します。
私どもは無駄な中間マージンを無くした上で、東京23区で徒歩10分圏内の新築RC造の1棟マンションを企画しておりますので、しっかりとした収入を得る目的に沿うようでしたら、お気軽に「ご相談」下さい。
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年金補填を目的に購入したいんですが、「木造」「鉄骨」「ＲＣ」のどれが向いていますか。
年金補填を目的に購入したいんですが、「木造」「鉄骨」「ＲＣ」のどれが向いていますか。
まず不動産投資で大切な事は、新築中古問わず所有する建物から利益が生まれるかどうかと言う点が一番大切になります。
これは「木造」「鉄骨」「ＲＣ」に関わらず共通事項になります。
従って年金補填だけがポイントであればどの構造の物件でも賃貸需要がしっかりと見込めるのであれば問題ないと思います。
重要なのはその中身で『年金を補填する為の目標収入がいくらなのか？』です。
それによって、ご自身の今の融資属性も含めた資産形成の道筋が変わってきます。
つまり資産形成（現金購入除く）においては、金融機関は棟数の増加に伴い「ご自宅のローンも加味した純資産割合」と「ストレスを掛けた上での全体の収益性」を見て、追加融資をするか否かを判断していきますので、ゴールからの逆算で購入物件を何にするのかを判断するようにして下さい。
私どもは東京23区内で新築RC造の1棟マンションを企画しておりますが、私どもが行うＲＣ造の建築企画は無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますので、この点においてクライアントに大きなサポートが出来ると確信しております。
詳細についてのご質問やご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
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相続を睨んで購入したいのですが、新築ＲＣは向いていますか。
相続を睨んで購入したいのですが、新築ＲＣは向いていますか。
あくまでも目安の話になりますが、仮に2億円の現金があったとして、これを不動産（土地1億、マンション1億）に変えた場合、同じ2億でも不動産に変える事で下の例の様に評価が下がります。
例）不動産の評価
土地：1億円×0.8（路線価）×0.8（貸家建付地）＝6,400万円
建物：1億円×0.6（固定資産）×0.7（賃貸）＝4,200万円
従って相続税率を３０％とした場合、2億が対象になるのか、1億６０0万円が対象になるのか、という事になり、現預金を不動産に変えた方が約3,000万円の節税効果があるという事が分かります。
そういう意味では「木造」「鉄骨」「ＲＣ」どれも効果はあるので、特にＲＣでなければならないと言う理由はありません。
但し、将来的な資産形成も見据える場合、金融機関を利用する事も視野に入れ「純資産割合」と「収益性」のバランスをとると言う、この点は必ず念頭に置かなければならないと思います。
私どもが東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますので、相続対策を行いながら、しっかりとした収益が確保できる点に大きな特徴がありますので、ご質問や詳細についてのご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
余談ですが、相続税は現在の経済情勢を考えても国として税収を増やし易い項目なる筈です。
第一次ベビーブームの世代（１９４７年～1949年）と第二次ベビーブームの世代（1971年～1974年）に焦点を合わせた相続に対する政策を国が見逃す訳がなく、今後動きが出る事は容易に想像できるので、現在保有されている資産や財産の「診断」や「備え」はしっかりと行うようにしましょう。
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不動産投資を行うのにあたって分析上、何の項目が重要ですか。
不動産投資を行うのにあたって分析上、何の項目が重要ですか。
まずは基本的な事を書かせて頂きます。
≪キャシュフローツリー≫
・潜在総収入【GPI 】（実際の相場から引き直した満室年間賃料）
▲ 空室・滞納損（未回収損）
＋雑収入（駐車場・駐輪場・自動販売機・広告看板など）
・実行総収入【EGI】
▲ 運営費【OPEX】（管理費・固都税・清掃費・光熱費・定期点検費・修繕費など）
・営業純利益【NOI】
▲ 年間負債支払額【ADS】
・税引前キャッシュフロー【BTCF】
このキャシュフローツリーを理解した上で、その物件の「効率性」と「安全性」を数値化する
のですが、私は下記の4点をまず見ております。
- ①レバレッジ判定
- ②ＤＣＲ（借入償還余裕率） ⇒ 基準値：1.2以上
- ③ＢＥＲ（損益分岐入居率） ⇒ 基準値：７０％以下
- ④ＬＴＶ（負債比率 ） ⇒ 基準値：8０％以下
つまり私の場合、効率判定を見てから安全性を見ているのですが、投資家様によっては「ＦＣＲ」や「ＣＣＲ」を重視される方もいらっしゃいますし、この数値の変動バランスで投下資金を決める投資家の方もいらっしゃいますので、是非ご自身でも分析をして頂き基本となる指標をお決め頂ければと思います。
≪効率性指標≫
・ＦＣＲ（総収益率） ： ＮＯＩ÷物件総支払金額
・ＣＣＲ（自己資本回収率） ： ＢＴＣＦ÷Ｅ（投下資金）
・ＰＢ（自己資本回収年数） ： Ｅ（投下資金）÷ＢＴＣＦ
・Ｋ％（ローン定数） ： ＡＤＳ÷残債
・レバレッジ判定（合格） ： ＣＣＲ＞ＦＣＲ＞Ｋ％
≪安全性指標≫
・ＤＣＲ（借入償還余裕率） ： ＮＯＩ÷ＡＤＳ
・ＢＥＲ（損益分岐入居率） ： （ＯＰＥＸ＋ＡＤＳ）÷ＧＰＩ
・ＬＴＶ（負債比率） ： ＬＢ÷Ｖ
私どもが東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますので、CRE戦略や相続対策を行いながら、しっかりとした収益と含み益が確保できる点に大きな特徴がありますので、ご質問や詳細についてのご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
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不動産投資をするタイミングはいつが良いのでしょうか。
不動産投資をするタイミングはいつが良いのでしょうか。
「把握したタイミングで踏み出す」これが鉄則です！
よくこのタイミングを「ご自身で完全に把握をしてから行う」と思っている方がいるのですが、それとは違います。
私の言うタイミングとは「ご自身で6割くらい把握した」と思う段階になります。
それでも実務を含めた全体像から見ると実際は３～４割程度なのですが、ご自身で６割くらいの知識があるという段階であれば、売り先行型の不動産営業等に騙される事はまずありません。
※最低限、不動産投資分析（キャッシュフローツリー）は覚えて下さい。
高い買い物になる事から完全に把握しようと勉強熱心なのはいいのですが、不動産の実務が無いが故に、沢山の情報の中で「正しい情報」と「そうでない情報」の区別がつかなくなり、踏み出せなくなる方やいつか利回りが高くなるんじゃないかとい思い、踏み出さない方が多くいらっしゃいます。
しかし金融機関の融資を利用される場合に忘れてはいけないのが『融資適正年齢』です。
つまり50歳を超えると金融機関の融資の見方が厳しくなってくるので、このリミットを意識する必要があるのですが、このタイミングを逃すと資産形成をするのにあたり大きな機会損失になる事は必ず覚えておいて下さい。
話を戻しますがタイミングは「不動産投資の知識を6割くらい把握した」と思う段階なので、投資分析上の効率性と安全性をしっかりと押さえつつ、インカムが得られる物件を購入するようにして下さい。
私どもが東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座います。
CRE戦略や相続対策を行いながら、しっかりとした収益と含み益が確保できる点に大きな特徴がありますので、ご質問や詳細についてのご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
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不動産を売却するタイミングはいつ頃が良いですか。
不動産を売却するタイミングはいつ頃が良いですか。
既に物件を複数保有されている方については、全体資産の「運営上の効率性」や「純資産割合」などを見て財産診断をしていく必要がありますので、詳細は個別にご相談を頂戴した際に正式に回答させて頂ければと思います。
その上で売却タイミングの考え方はインフレ要因を除くとポイントは３つになります。
1.賃料下落
2.経費上昇
3.大規模修繕
他にも投資分析上の「Ｋ％」等も見る必要がありますが、賃料下落は「売買金額の下落」を意味し、経費上昇は「収益性の低下」を意味します。
この内容を踏まえながら稼働率を意識した上で大規模修繕の費用を鑑み「売却するべきか」「保有し続けるべきか」を判断する必要がありますので、なんとなく売却をする事が無いようにして下さい。
不動産投資を行う事は会社を経営する事と同意義になりますので、中長期的な戦略は必ず持って頂く必要がありますので、この点をしっかりとご念頭に置いた上で、将来設計をしていただければと思います。
最後に私どもが東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますが、不動産投資におけるCRE戦略や相続対策等のコンサルだけでなく『財産診断』のコンサルとしてもしっかりとアドバイスをさせて頂いておりますので、詳細についてのご質問等が御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
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都心と地方の物件だとどちらの不動産投資の方が良いですか。
都心と地方の物件だとどちらの不動産投資の方が良いですか。
私どもは23区限定で企画を行っておりますが、その理由は23区内であれば賃貸需要がとても見込み易いからになります。
従って、賃貸需要が安定している地方であれば収益性も上がりますので、都心部に固執する必要はないと思います。
私自身、東北地方以外の殆どの主要都市については不動産投資の仕事上、足を運んでおり、地方でも安定している都市がある事は十分に知っているので、地方都市の状況を把握し賃貸需要が見込めると考えるのであれば地方でも良いと思います。
しかし、この様な見極めは地元の方でもない限りはなかなか難しいので、地方で不動産投資をされる場合には、そのエリアの「人口動向はどうか」「広告料はどのくらいか」「他の地方都市と比べて賃料が崩壊（安価）していないか」などの基本情報はしっかりと調査してから行うようにして下さい。
最後になりますが、お聞きになった事があるかと思いますが、東京23区は世界都市の中で人口未収率がNO１の都市になりますので、不動産投資を行う立地としては申し分ないと思います。
その東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座います。
年金対策だけでなくCRE戦略や相続対策を行いながら、しっかりとした収益と含み益が確保できますので、ご質問や詳細についてのご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
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色々な投資対象がありますが、何が良いのでしょうか。
色々な投資対象がありますが、何が良いのでしょうか。
世の中には沢山の投資商品があるので、何が良いというのはないと思います。
ただ不動産投資については、目に見える形で入居者と建物があるので、ある程度コントロールやイメージがし易い事や高額である分、購入できる方も限られており誰でも手軽に出来るようなものではないので、恐らくこの点が他の投資と違う点だと思います。
また１棟物の場合には、収益を得るだけでなく「土地」と言う資産があります。
仮に金融機関で借入をした場合は、賃借人がローンの返済を行い、そして最終的には100％の賃料収益だけでなく「土地」という大きな資産が残る構図になるので、この点は忘れがちですが大きな魅力になります。
その他の投資対象については、比較的手頃な金額で投資が出来る利点があるので、資産形成を始める際には抵抗感が少ないと思います。
代表的なものには、預金封鎖が無いのであれば「外貨」も良いと思いますし、世界でもオリンピックプール4杯分しかないと言われる「金」は希少価値がありますし、ある程度上下落が予測できる「株」などは手頃な金額でハイリターンになるケースもあるので、利点はそれぞれだと思います。
どちらにしても1点集中するのではなく分散投資をするのが理想だと思います。
最後に私どもが東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますが、不動産投資におけるCRE戦略や相続対策等のコンサルだけでなく『財産診断』のコンサルとしてもしっかりとアドバイスをさせて頂いておりますので、詳細についてのご質問等が御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
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「今年不動産投資開始」VS 「1年後不動産投資開始」どちらが良い！？
「今年不動産投資開始」VS 「1年後不動産投資開始」どちらが良い！？
今回は、出口戦略まで含めた資本増加部分に焦点を当て、
1年後に物件（利回り７％）を購入した場合と
今年物件を購入した場合とでの比較をしたいと思います。
つまり今年物件を購入する場合と来年物件を購入する場合との利回り比較のお話です(*^_^*)
≪前提条件≫
・共に売却時の資本増加部分を等しくする。
・共に1億円の物件を購入。
・金利・期間・融資割合は同じとする。
・10年後に9,000万円で売却とする。
・運営費と売却経費等の割合は同じとする。
この条件を加味した結果が下記の表の通りとなります。
注目して頂きたいのは、黄色のマーカー部分になるんですが、
下部の『資本増加』部分に焦点を当て、互いの金額を等しくした場合、
表面利回りで0.52％の差が出るという事です(>_<)
つまり、1年後に利回り７％の物件を購入するのであれば、
今年6.48％の物件を買うのと同等という事になり、
これが『機会損失』という事になるんですが、
数値化してみるとその大きさに驚かれる方が多いんです(^-^;
また金融機関は運営実績を2年～3年を見て次の融資を行うので、
資産形成を複数展開していきたい方にとって、
物件の購入が1年遅れるという事は、
資産形成の複数展開にも影響を及ぼしかねないという側面もあるんです。。。
※金融機関は概ね50歳を境に融資を厳しくしていく傾向もありますが。。。
この様に色々な事象が絡み合い
投資分析上の「効率的」な側面と「安全性」の側面だけでは見えてこない
出口戦略まで見た『資産形成』の側面も不動産投資には大切な側面なので、
気になる点やご質問等あればお気軽にご相談下さい(^_^)/
最後に「今年投資開始」VS 「1年後投資開始」どちらが良い！？
についての私見を申し上げると『今年投資開始』に軍配があがると思いますが、
何も考え無しに進むのはリスクが高いので、
しっかりとしたコンサルタントの方と一緒に進む様にして下さいね(#^.^#)
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賃貸管理会社は御社の指定になるのですか。
賃貸管理会社は御社の指定になるのですか。
私どもでは、2023年8月よりPM事業部（賃貸管理部）を開設致しておりますので、
現在お付き合いをして頂いております管理会社様と比較の上、ご選定頂ければと思います。
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不動産投資のリスクには何があるのでしょうか。
不動産投資のリスクには何があるのでしょうか。
- 不動産投資に関して言えば一般的には下記の様な項目があるかと思いますが、他の投資と違ってある程度コントロールが出来るので、その内容も踏まえてお話をさせて頂きたいと思います。
【リスク項目】
- ・空室
- ・滞納
- ・天災事故など
- ・金利上昇
- ・資金流動化
- ・不動産価格下落
- ・建物の老朽化
この様な項目が一般的にリスクとして挙げられるのですが。文字を読んだだけで概ね分かると思いますので、ここからはリスクヘッジのお話を少しさせて頂きます。
≪空室≫
ポイントは２つです。
「賃貸需要のある場所」で、且つ「賃料設定が設備仕様も含めた上で適正」である事、この点だけを見て下さい。
たまに賃貸需要はどの様にみるのかと言う質問を受けるのですが、これは鋭い質問で賃貸需要にはそのエリアに合った建物の間取構成も含めて検討する必要があるので、この点は個別に信頼できるコンサルタントへご相談頂くのをお勧め致します。
賃貸需要があれば地方でも都心部でも空室率はあまり関係ありませんし、地方の方が利回りも高いので良いかと思いますが、地方の場合、公的機関や工場や学校などの統廃合や移転などの情報に対してアンテナを張る必要があるので、「不動産投資のプロ」若しくは「地元の方」向けかとは思いますので、その様な知識や土地勘が無い場合に空室リスクの低減をお望みであれば都心部の物件を検討するようにして下さい。
≪滞納≫
通常保証会社付きの賃貸入居が一般的なので、滞納が起きた時は保証会社が賃料保証をしてくれるので、保証会社付きの入居を斡旋する管理会社に建物管理をお任せするようであれば、左程リスクにはならないかと思いますし、それでも心配であればサブリースと言う手もあるので、状況によって選択をするようにすれば通常は問題ないかと思ます。
少し細かな話を申し上げますと滞納リスクは経験上、夜系のお仕事や海外の人向け以外の場合、賃料設定の低い建物に多く起こる傾向があります。
つまり、賃料設定が低いと生活困窮の可能性が高くなり、またその様な入居者の場合、ベランダや廊下などの共用部を汚す傾向もあります。
それをそのままにすると新しい入居希望者が内見に来た際に印象が悪く入居しないと言った事や隣の入居者が退去するといった事も発生しますので、滞納リスクだけでなく悪い意味での副産物（稼働率減）を生まない様に建物管理には十分に配慮するようにして下さい。
一つ目安を申し上げると、検討している物件が区や市が生活困窮者に対して行う補助賃料を上回る賃料なのか下回る賃料なのかを見て頂くと、ある一定のそのエリアの線引きになると思います。
≪天災事故など≫
最近では当たり前の様につける方が多くなりましたが「火災保険＋地震保険」をセットで加入する事でリスクヘッジが出来ます。
しかし、単純には入れば良いという訳ではないので、かならず各保険会社の付帯オプションを確認するようにして下さい。
中には万が一、入居者が死亡した時の賃料補償や外壁が剥がれ通行人に怪我をさせた時の補償もあるので、必ず各保険会社のオプションに何があるのかについては確認をするようにして下さい。
≪金利上昇≫
ご存じの通り、金利が上昇すれば毎月の支払いが増え、キャッシュフローが少なくなるというリスクがあります。
こればかりは世界の市場など経済の動きに左右されるので、コントロールできる事ではありませんが、余裕のある投資家の方が良く行うのは「借入期間短期」「固定金利」の2点で対策をしているのが、一般的かと思います。
但し、借入期間短縮を行えば、毎月の支払金額は膨らみますし、不動産投資の融資を積極的に行っている金融機関が少ない中で固定金利を行っている金融機関を選定するのは、投下資金の増大を招く事にもなり兼ねないので、しっかりと投資シミュレーションに基づき、正しい判断をするようにして下さい。
≪資金流動化≫
不動産を保有する以上避けられないのが、その物件の価格になります。
特に不動産投資の場合、億単位の取引になる事が多くありますので、売却時に直ぐに転売が出来ない点は皆様もご存じかと思います。
この点をリスクヘッジする為には、出口戦略を見た上での物件取得以外に無いので、物件の「立地」や「残りの耐用年数」等も十分に考慮に入れ購入判断をするようにして下さい。
- ≪不動産価格下落≫
- 人口が減少している日本では避けられない事にはなりますが「不動産価格の下落＝人口の流出」という事になりますので、特に長期保有を前提にしている方は、首都圏などの立地を優先事項として物件を選定するようにして下さい。
≪建物の老朽化≫
建物が建築されれば当然劣化をしていきますので、大規模修繕などの手間を入れる必要があります。
劣化が進んだ状態ですと、稼働率に影響が出ますし、賃料も維持改善が見込めない状況も想定できるので、どのタイミングで修繕を行うのかという事は必ず計画性を持って行うようにして下さい。
大規模修繕を行うタイミングについては、経験上、築12年～16年の間で行っている方が多いので、購入する物件の築年数はしっかりと把握をして購入するようにして下さい。
以上となりますが、ご不明な点やご相談度御座いましたらお気軽に「お問合せ」下さい。
マンション経営について
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新築は入居させるまでの期間が不安ですが、どの程度で満室になりますか。
新築は入居させるまでの期間が不安ですが、どの程度で満室になりますか。
私どもが東京23区で建築企画を行う不動産投資用の新築RC造の1棟マンションに関して申し上げますと
「完成してから2か月で満室」になるという考えから賃料設定をしております。
つまり完成時即満室の賃料は最大限のポテンシャルを活かした賃料設定ではないと考えるからになりますが、賃貸募集は建物完成の約１か月半以上前から開始しますので、完成時期と入居促進のバランスから賃料設定をどうするのか、広告料をどうするか等打合せの中でご指示頂ければと思います。
また余談とはなりますが、私どもでは完成後2か月間についてクライアントの負担が軽減できるよう金融機関に対して、支払いの面で「建物完成後2か月間の元金据え置き（利息のみ支払う）」交渉を事前に行っておりますので、完成直後のクライアントのローン支払金額が大きくならないようにしております。
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完成と同時に満室経営をしたいのですが可能でしょうか。
完成と同時に満室経営をしたいのですが可能でしょうか。
必ず可能ですとは言えませんが、入居付けのポイントは３つ御座います。
①案内数
②賃料設定
③広告料（AD）
なぜなら案内の分母が増えれば自ずと成約する可能性が高くなり、その可能性をより高めるのが賃料設定になるからです。
この①と②を押さえた上で建物が完成する約１か月半以上前から募集を開始するのですが、わたくしの経験上、余程賃料設定が外れていない限りは東京23区で徒歩10分圏内の新築ＲＣ造の場合「広告料1か月」程度見込めば十分かと思いますし、賃料設定のポテンシャルを引き出したいという事であれば「広告料2か月」にした方が良いと思います。
私見にはなりますが不動産投資の場合、設定賃料がダイレクトに売却価格に反映されますので「広告料2か月」迄はお心積もりをして頂く方が賃貸動向を見て即手立てを打つのに迷いが無くなるので、タイミングを逃さない為の判断スピードを上げる為にも良いかと思います。
また完成時に満室になっている状況を望まれる方は多くいらっしゃると思いますが、この場合は賃料設定が安い可能性があるり、資産価値を下げた賃料設定になっている可能性がある事を十分にご念頭に置いて下さい。
仮に1億円で利回り7％（総戸数8戸）の建築企画案件があった場合、賃料設定に1部屋3,000円程度の振り幅があったとすると、
6,720,000円（6.72％）⇔7,000,000円（7.00％）⇔7,280,000円（7.28％）
たった3,000円の設定賃料の差で、最大56万円の差が出ることになります。
この時賃料設定を収益還元で売却価格に直すと約800万円の価格差になり、如何に設定賃料の差が売却価格に影響を与えるかがお分かりになると思いますので、安易に賃料設定をするのではなく、戦略的な意味で広告料を活用し最大限の賃料ポテンシャルを引き出すようにして頂く事をお勧め致します。
最後に当社の賃料設定につきましては、建物完成後2か月で満室になる事を前提に賃料設定をしております。
つまり完成満室の場合、当社では賃料設定が安いという判断をしているのですが、1棟マンション運営は経営になりますので、新築時に賃料ポテンシャルをしっかりと引き出す事が最良の出口戦略に繋がると考えているからになります。
※賃料設定については、当社設定ではなく第3社の賃貸管理会社（株式会社前田）に依頼を行っておりますので、ご安心下さい。
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運営中に賃料はどの程度下がっていきますか。
運営中に賃料はどの程度下がっていきますか。
入居者が退出するタイミングにより設定賃料が変わらない場合や下がる場合、繁忙期だと上がる場合も実際にはありますので、退去タイミング次第で賃料下落の幅が出ると言うのが正確な回答かと思います。
但し10年と言う期間を見た場合、前提として賃料は下がっていくものなので、私どもが作成をするシミュレーションでは毎年0.7％ずつ下がる計算で賃料下落を見ております。
※ご要望があれば下落率を変更して作成する事も出来ます。
また、賃料の下落の要因として見落とされがちなのは、仕様や設備関係の品質になります。
経験上、安普請な床材や設備だと、退去後の室内確認時に「くたびれ感」や「古臭さ」が出てくるのが品質の良いものよりも早い（経年劣化）ので、賃料下げの大きな要因となります。
従って退去後の賃料設定は、部屋全体を見た時の感覚的な印象も重要な点になりますので、是非この点も覚えておいて下さい。
また私どもが東京23区で建築企画を行う不動産投資用の新築RC造の1棟マンションに関しては『女性目線』で仕様関係の選定をしております。
つまり「オートロック」「防犯カメラ」「浴室乾燥」「都市ガス」「2口コンロキッチン」「室内洗濯機」「独立洗面化粧台」「ウォシュレットトイレ」「高品質建具仕様」など女性目線の設備仕様にし、且つ極力角部屋間取でプラン設計しておりますので、長期的な目で安易な賃料下落が発生しない様に配慮をしております。
不動産投資を行う上で見逃されがちな設備仕様ですが、長期的な視点に立つととても重要な事になりますので、私どもが建築企画を行う東京23区の新築RC造の1棟マンションに関してはご安心頂けると思います。
最後に私どもが東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますが、不動産投資におけるCRE戦略や相続対策等のコンサルだけでなく『財産診断』のコンサルとしてもしっかりとアドバイスをさせて頂いておりますので、詳細についてのご質問等が御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
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稼働率95％という賃貸管理業者を多々見るのですが、それは本当ですか。
稼働率95％という賃貸管理業者を多々見るのですが、それは本当ですか。
これは稼働率にマジックが掛かる場合があるので、ポイントをお教え致します。
賃貸管理会社にはそれぞれ、退去してから稼働率にカウントする迄のアイドリング期間があるので、このアイドリング期間がポイントになります。
質問 ： 「ａ」と「ｂ」どちらが稼働率のUPに繋がるでしょうか？
a.退去後、１か月したら稼働率にカウントする。
b.退去後、３か月したら稼働率にカウントする。
答えは「ｂ」です。
つまりアイドリング期間を延ばす事によって、実際に空室でも空室カウントしないケースはよくある事です。
各社期間やタイミングはそれぞれですが、このアイドリング期間を必要以上に長くとり稼働率を上げている業者もいるので、このアイドリング期間をどの程度取っているのかについては、是非覚えておいて下さい。
またこのアイドリング期間は、短ければ短いほど必死に賃貸付けをすると言う側面もありますので、賃貸管理会社を査定する意味でもお得な豆知識になるかと思います。
ちなみに私どもの協力会社の㈱前田（賃貸管理専門会社）では、賃借人退去後20日で稼働率にカウントするので、かなりリアルタイムな稼働率になっておりますので、ご安心頂ければと思います。
東京23区で新築RC造の1棟マンションの建築企画を行う場合、入居付けに安心できる管理会社があってこその建築企画になりますが、賃料設定についても安心できる管理会社を選定する事が並行して重要な事になりますので、私どもは「不動産投資」「建築企画」「財産診断」コンサルとしてアドバイスをさせて頂きますので、お気軽に「ご相談」下さい。
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地場の管理会社と地場じゃない管理会社、どちらの管理の方が良いですか。
地場の管理会社と地場じゃない管理会社、どちらの管理の方が良いですか。
ポイントは、幅広く募集を行い提案も含めた入居付け活動をしっかりと行ってくれるかどうかなので、率直な所どちらが良いと言うのはありません。
管理をしていた経験からもう少しお話しますと、、、、
１．管理契約の前に「ダメだと思った時点で即違う管理会社へ切り替えを行う」旨、強く印象付けて話す事
２．運営中であれば「管理会社に対して直ぐにyesを言うのではなく、細かい人だと思われる」事
この２点で稼働率は上がるので、クライアントのスタンス次第だと思います。
※特に中古物件の場合は、このスタンスが稼働率に大きな影響を与えます。
また「地元の物件は地元の業者に任せた方が良い。」と思われている方もおりますが、借りる人がその街に住みたくてピンポイントで探すというのは、余程のブランディングがその地名に備わっていない限りまず無いと思って下さい。
詳細を話すと長くなるので省きますが、ポイントは賃借人がお部屋を探す時にどこに行くのかという事です。
当然街中の賃貸業者に行くのですが、その８割以上がネット広告を活発に行っている地元以外の駅の賃貸業者へ足を運び、そして地元以外の業者の営業がお部屋を案内して、契約を仲介しています。
つまり単純に「地場の業者に賃貸管理を任せたから安心」というのは、自らの首を絞める可能性を高めるので、しっかりと複数のターミナル駅の業者への広告活動を行っている賃貸管理会社を選定し依頼するようにして下さい。
その他にも東京23区で不動産投資を行う場合、数多の管理業者がおり、保有物件の賃料帯が低い場合は地元の業者でも良い場合もありますし、高い場合は賃貸管理専門の業者に任せた方が良いなど細かなテクニック的な所が御座いますので、この点もご念頭にお置き下さい。
最後に私どもが建築企画を行う新築RC造の1棟マンションに関しては、木造などと比較すると賃料帯が高い部類に入りますので、賃貸管理専門会社へ管理をお任せするのをお勧め致します。
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「管理専門業者」と「専門でない管理業者」の違いはなんですか。
「管理専門業者」と「専門でない管理業者」の違いはなんですか。
様々な企業スタンスがあるので、一般論からお話しますと、、、
「管理専門業者」
管理を行う事を主業務としているので、賃貸付けは主に賃貸の仲介業者に依頼します。
「専門でない管理業者」
賃貸仲介も並行して行うので、管理と賃貸付け両方を行います。
この様に記載すると、両方行っている「専門でない管理業者」の方が良いのではないかと思われますが、一概にはそうではありません。
それぞれのメリット・デメリットをお話すると「専門でない管理業者」の場合、自社で賃貸仲介を行っている分、自社内で積極的に客付けを行うので、案内時の入居希望者の感触を掴みそれを募集に反映し易い反面、自社内で入居付けをした方がより利益が多く上がるので、募集情報がクローズになるという大変大きなデメリットがあります。
一方「管理専門業者」の場合は、幅広く募集情報を流すので多くの案内が入り、入居の可能性が高まる反面、入居付けは賃貸仲介会社に依頼を行うので、入居希望者の案内時の感触が掴みにくいというデメリットがあります。
どちらを取るかという事になるのですが、重要なのは『幅広く賃貸募集を行う事』⇒『入居者の反応を見て募集に活かす事』の順で業者タイプを見極めコントロールする事になりますので、この点をクリアする若しくはクリア出来るのであれば、物件立地も含めたバランスを見て業者選定するという事で良いと思います。
その他にも東京23区で不動産投資を行う場合、数多の管理業者がおり、保有物件の賃料帯が低い場合は地元の業者でも良い場合もありますし、高い場合は賃貸管理専門の業者に任せた方が良いなど細かなテクニック的な所が御座いますので、この点もご念頭にお置き下さい。
最後に私どもが建築企画を行う新築RC造の1棟マンションに関しては、木造などと比較すると賃料帯が高い部類に入りますので、賃貸管理専門会社へ管理をお任せするのをお勧め致します。
その他
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EMAコンサルでは「ウッドショック」の影響は無いのでしょうか。
EMAコンサルでは「ウッドショック」の影響は無いのでしょうか。
昨今ニュースでウッドショックにより、木造系の建築物について「価格上昇」「工期遅延」などの話をお聞きになっているかと存じます。
この点について多くのお客様より「弊社にも影響がないのか？」というご質問を多く頂戴しておりますので、この場で少しお話をさせて頂ければと思います。
結論から申し上げますと弊社がRCの建築企画を中心に行っておりますので、現在（令和3年8月）弊社RC企画の建築物についての『工期』や『建物価格』についての大きな影響は出てきておりません。
但し今後についてのお話になりますと、内装関係の部材は木材を使用し、コンクリートの配筋は鉄を使用しておりので、何かしらの影響が出てくる可能性は払拭できない状況にもなると言った方が正確な回答になるかと存じます。
現在の所、弊社が提携をしている施工店については、年度内であれば工期や建物価格に影響が出ない程度の仕入が出来ている状況にはなりますので、この点は補足情報としてお知らせさせて頂きます。
昨今は土地の値上がりや建築費の高騰など、不動産投資をご検討されている皆様にとっては収益ダウンに繋がる過渡期になるか存じますので、この点を十分に考慮しながら資産形成のタイミングをご判断下さい。
以上となりますが、詳細についてのご質問等が御座いましたらお気軽に「ご相談」下さい。
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税理士は御社の指定になるのですか。
税理士は御社の指定になるのですか。
指定は御座いません。
私どもが紹介させて頂く税理士は、税理士の中でも珍しい不動産鑑定士の資格を持つ税理士事務所（沖田不動産鑑定士・税理士事務所）になります。
従って不動産投資を行う際には、かなり力強い不動産に特化をした税理士になるのでお勧めをしておりますが、クライアントの今までのお付き合いもあると思いますので、強制するような事は御座いません。
東京23区で不動産投資を行う場合、新築・中古・RC造等の構造・1棟マンションの建築企画か既存物件かなど問わず、税理士の選定はt大変重要な点になりますので、税理士でお悩みの際にはお気軽に「ご相談」下さい。
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御社のマンション名の冠で『ティーグル』は何の意味ですか。
御社のマンション名の冠で『ティーグル』は何の意味ですか。
フランス語で『虎』を意味します。
私どもの事務所所在地が虎ノ門になりますので『虎』と思う方もいらっしゃると思いますが、
虎は「金運」や「開運」などの縁起物の象徴にもなりますので、
不動産投資の運営にマッチすると思い『ティーグル』にしております。
もし他の冠が良いようであれば、強制は致しませんので、ご指示下さい。
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御社の社名のEMA（エマ）にはどのような意味があるのですか。
御社の社名のEMA（エマ）にはどのような意味があるのですか。
最近、社名についてのご質問を多く頂戴しており、皆様にはご興味を持って頂きまして、大変有難く存じます。
まずエマのアルファベットは下記の意味になります。
記————————————-
E＝Ｅａｒｔｈ（大地）
M＝Mauntain（山）
A＝Ａｑｕａ（水）・Air（空）
—————————————
これは代表のわたくし自身が起業をする前に、日本各地を一人で「旅」をしたり「巡礼」をしたり「ソロ登山」をする中で、常に意識もせずに見てきた風景にふと気付いたのが切っ掛けになります。
つまりこれを不変で変わらないものと位置付け、社名をその頭文字から採用する事で、後世に渡っても変わらぬ『企業理念』を持ち、それを守り続けるという意味を込めて社名を決定しております。
少し余談になりますが率直な所わたくし自身、都度社名を見たり話したりする度に自分自身への戒めになっているのも事実で、社名に恥じない経営をしたいと思っておりますので、何か御座いましたらご指導ご鞭撻頂けますと幸いに存じます。
企業理念は『一人ひとりが目指す輝かしい未来の実現』
- ①個としての目標
- ②和としての共鳴
- ③個和としての社会貢献
この様な意味を込めて『EMA』を採用しておりますので、今後ともEMAコンサルティングを宜しくお願い申し上げます。
代表取締役
桒原英二（クワハラエイジ）
